Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство. Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой иму­щественный комплекс — кондоминиум.

Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в строи­тельстве уже: права из негомогут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объек­ты, прочно связанные с земельным участком).

В отличии от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого учас­тия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче иму­щества, которое на момент передачи не является объектом права собствен­ности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким об­разом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.[10]

Следует подчеркнуть, что предметом дого­вора купли-продажи может выступать только индивидуально-определен­ная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствую­щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуще­стве, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть опре­делен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по дого­вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно­моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственни­ка. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момен­та государственной регистрации права собственности Дольщика на со­зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничением договора долевого учас­тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистриро­вала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительнос­ти являться договором купли-продажи.[11]

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сто­рон шире договора купли-продажи.[12]

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль­шей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответ­ствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Под­разумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источ­ников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что поку­патель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда

Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строи­тельного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по­строить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходи­мые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обус­ловленную цену (ст. 740 ГКРФ).

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и догово­ра подряда является то, что оба указанных договора направлены на созда­ние и передачу объекта недвижимого имущества[13]. Их различия заключа­ются в следующем.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного под­ряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подряд­чик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти поме­щения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По дого­вору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не пере­дается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору стро­ительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных ра­бот. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.

Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Заст­ройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию стро­ительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного под­ряда, передать функции заказчика другой организации). Кроме того. Доль­щик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инве­стором, не имеющим представления о строительном деле.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда

заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами.[14]

Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества.