Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своем Письме[37] об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 г. Указа № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов", который вступил в силу с момента его опубликования в "Российской газете" от 15 июня 1994 года.

Указом установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственной ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат продаже.

При этом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов, заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительной власти, организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, принимается Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В случае если заказчиком являлись федеральные государственные предприятия, такое решение принимается по представлению предприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1).

В пункте 2 Указа предусмотрено, что федеральные государственные предприятия, являющиеся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого финансирования, вправе осуществлять продажу не завершенных строительством жилых домов.

Указом, установлено, что продажа не завершенных строительством жилых домов осуществляются только на коммерческих конкурсах.

Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством жилых домов, в котором определен порядок организации и проведения коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов. В соответствии с Положением подлежат продаже отдельные жилые здания, части зданий, сооружения, не смонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация.

Согласно Положению между победителями коммерческого конкурса и первоначальным заказчиком объекта заключается соответственно договор купли-продажи объекта.

В соответствии с гражданским законодательством коммерческие конкурсы являются гражданско-правовыми сделками, поскольку в результате их проведения у победителей возникает право на заключение договора на купли-продажи объекта, а у первоначального заказчика (уполномоченного им органа) - обязанность заключить такой договор. Поэтому споры о признании недействительными результатов конкурса, оформленных в установленном порядке, подведомственны арбитражному суду на основании статьи 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Другой пример обязательности заключения договоров купли-продажи жилого помещения связан с жилищными сертификатами

В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 1994 г. № 03-55 суд в порядке информации сообщил об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 года Указа № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

Указом установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов, а также утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.

Положение регулирует порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации и реализации прав их собственников. Согласно пункту 2 Положения жилищные сертификаты представляют собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных этим Положением, и условиями эмиссии;

получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Пунктом 3 Положения предусмотрено, что жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата выражается в единицах общей площади жилья, и не может быть менее 0,1 кв. метра.

Раздел II Положения определяет права собственника жилищных сертификатов (пункт 8) и обязанности эмитента, возникающие при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником: заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое в соответствии с пунктом 8 Положения количество жилищных сертификатов, и требование о заключении договора;

Следует иметь в виду, что согласно пункту 13 Положения споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.

5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствии.

1)- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

2)- договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Как известно, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).