Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, общественными объединениями, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями.

Одна из особенностей данного договора выражается в том, что он заключается на основе ордера.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в постановлении № 2 от 3 апреля 1987 г., расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечёт выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру. Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан и организаций на оказанное жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трёх лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления, и гражданином, на имя которого выдан ордер.

Как следует из ст. 14 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в пределах нормы жилой площади. Жилище, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного и муниципального, и что немаловажно, общественного жилищных фондов (поскольку ранее режим общественного жилищного фонда был во многом аналогичен государственному), сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что особо следует подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. При этом совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Второй по счёту особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма.

В связи с бессрочностью рассматриваемого договора по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор не меняется. Вместе с тем, Жилищный кодекс РСФСР устанавливает правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключённому договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого договора признака возмездности.

Конституция Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья определены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», утверждённых Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходимой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления «ежегодно…устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма». Следует указать и на ст. 59 Жилищного кодекса, которая предусматривает предоставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистами, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.

Все приведённые нормы - от Конституции и до Жилищного кодекса - имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, которые входят в состав государственного и муниципального фонда социального использования.

Как уже было указано, определённые категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ЖК РСФСР (ст. 29), Правилах учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах Российской Федерации.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаётся достаточно большой круг лиц:

1. Граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом российской Федерации. Например, в областном законе Свердловской области «О предоставлении жилища в Свердловской области» от 28 апреля 1995 г. указывается, что нуждающимся признаётся лицо, отнесённое к указанной в данном акте категории и имеющие обеспеченность жильём не более 15 кв. м. общей площади на одного человека.[19]

2. Лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.).

3. Лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в данной квартире невозможно.