5.7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

В случаях, когда изъятие земельного участка для государствен­ных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использо­вания (ст. 239 ГК РФ) невозможно без прекращения права собствен­ности на жилое строение, находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у собственника путем выкупа государством или

продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279— 282 и 284—286 ГК РФ.

1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государст­венных или муниципальных нужд осуществляется в следующем по­рядке:

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как земельного участка, так и расположенного на нем жилого помеще­ния осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образовани­ем. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения принимается федеральными органами исполнительной власти и ор­ганами исполнительной власти субъектов РФ, причем государствен­ные органы, порядок подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным земельным законодательством. Выкуп части земельного участка, возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения, допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участ­ка и жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав собственности на зе­мельный участок и жилое помещение. При этом собственник дол­жен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ). Собственник земельного участка и жилого помеще­ния, подлежащих изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и жилого строения может владеть, поль­зоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооруже­ний в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъяти­ем земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лица­ми, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земель­ный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации или муниципального образо­вания уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

Собственник изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого здания должен быть не позднее чем за год письменно уведомлен об этом органом, принявшим такое решение. Выкуп жи­лого помещения и земельного участка ранее годичного срока допус­кается только с согласия собственника (ст. 279 ГК РФ). Если собст­венник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого строения либо с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, приняв­ший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собственни­ку письменного уведомления (ст. 282 ГК РФ).

2) Если земельный участок используется не по назначению (на­пример, земельный участок, предназначенный для жилищного стро­ительства, используется для других целей) в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, то он может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления при обязательном заблаговремен­ном предупреждении собственника о допущенных нарушениях. Орган государственной власти или местного самоуправления, кото­рый может принимать такое решение, а также порядок заблаговре­менного предупреждения должны быть определены земельным за­конодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с пуб­личных торгов. Если же собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, вынесший такое реше­ние, может предъявить требование о продаже участка в суд (ст. 287 ГК РФ).

В обоих случаях изъятия земельного участка следует иметь в виду, что если изымается земельный участок, на котором располо­жен одноквартирный частный жилой дом, то последний (при нали­чии технической возможности) может быть перенесен за счет изы­мающего земельный участок органа на предоставляемый земельный участок. Если на изымаемом земельном участке расположено муни­ципальное жилое помещение, то выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помеще­ние тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок (ст. 92,96 ЖК РСФСР). Если на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, то собственни­кам квартир должно быть выделено другое равноценное жилье или выплачена компенсация.

Кроме вышеприведенных конкретных оснований принудитель­ного лишения прав собственности на жилые помещения граждан­ское законодательство предусматривает особый случай, в соответст­вии с которым, если в Российской Федерации будет принят закон, прекращающий права собственности, убытки, причиненные собст­веннику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убыт­ков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

Как было отмечено выше, право на жилище состоит из права собственности и права пользования (не входящего в содержание права собственности). Перейдем к вопросу о судьбе права пользова­ния при принудительном прекращении права собственности на жилое помещение.

Современное законодательство РФ, в том числе гражданское и жилищное, основывается на новой иерархии ценностей, введенной Конституцией РФ 1993 г.: во главе угла стоят права личности, семьи, общества и, наконец, государства.

Как мы показывали в главе 1, право граждан на жилище (право проживания) закреплено во Всеобщей декларации прав человека в качестве первостепенного атрибута обеспечения достойного жиз­ненного уровня каждого человека.

Повторим, что Конституция РФ закрепила права граждан на жилище (ст. 40), оговорив при этом, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Вместе с тем права и свободы челове­ка в России в соответствии с Конституцией РФ можно условно разделить на два вида: подлежащие, при определенных условиях, ограничению и не подлежащие ограничению. Так, ст. 56 Конститу­ции РФ определяет, что «в условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия». Эта же статья называет те права, которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного положения: если право собственности может быть ограничено, то право пользования жилищем (проживание) ограничению не подлежит.