СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.

1.1. Понятие недвижимого имущества.

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3. Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

1.4. Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

1.5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества.

1.6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГЛАВА 2. Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге

недвижимого имущества.

2.1. Понятие ипотеки.

2.2. Предметы ипотеки по закону «Об ипотеке».

2.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений.

2.4. Особенности ипотеки земельных участков.

2.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

ГЛАВА 3. Гражданско-правовые сделки с жильем

3.1. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).

3.2. Договор найма жилого помещения.

3.3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

3.4. Виды мошеннических сделок с жильем.

3.5. Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными.

3.6. Ответственность за незаконные операции с жильем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

ПРИЛОЖЕНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки. В главе 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности.

17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и 31 января 1998 г. он вступил в силу. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ определяет: 1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна. 3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав. 4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (учреждения юстиции по регистрации прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согласованию с центром). 5. Порядок государственной регистрации прав. 6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки. Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства.

В главе 2 рассмотрена ипотека. В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране.

В Законе РФ “Об ипотеке” закреплены гарантии реализации прав и законных интересов участников залоговых отношений. Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов недвижимости).

В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.