Содержание

Введение

1. Участники договора аренды

2. Договор как правовая форма арендных отношений

3. Предмет (объект) аренды

4. Субаренда

5. Арендная плата

6. Срок аренды

7. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

8. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора

9. Выкуп арендованного имущества

10. Различные виды аренды

10.1 Прокат

10.2 Аренда транспортных средств

10.3 Аренда зданий и сооружений

10.4 Аренда действующего предприятия

10.5 Финансовая аренда (лизинг)

Введение

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

В последние годы перед принятием второй части Кодекса сложилась достаточно развитая законодательная база этого договора — к аренде (имущественному найму) применялись нормы главы 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положения ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (далее — Основы законодательства об аренде). Последние, однако, не столько регулировали заключение, исполнение и прекращение договора аренды, сколько, отвечая политическим и экономическим потребностям, существовавшим ко времени их принятия, определяли порядок функционирования арендного предприятия как особого юридического лица, а также такую форму организации труда, как внутрихозяйственный арендный подряд. В сфере регулирования аренды был сделан акцент на аренду имущества производственного назначения. Изданный в начале экономических реформ Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "0 регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" в качестве основной цели имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом «О недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса страны, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.

Нормы Гражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а также специального законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах. Действуют в части, не противоречащей российскому законодательству, и основам законодательства СССР и союзных республик об аренде.

1. Участники договора аренды

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.

Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса'.

Состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:

* собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);

* лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

* уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.

Арендодателями природных объектов выступают:

* участков недр — уполномоченные государственные органы";

* участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти *;

* водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ •

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:

* опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;

* необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной платы;

* специальное образование — колледж, университет;

* возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;

* намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

2. Договор как правовая форма арендных отношений

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых им отношений. По определению для договора аренды характерно: