Цели и задачи земельной реформы были сформулированы в правовых же актах о земельной реформе.

В соответствии с законодательством земельная реформа — это коренное изменение того земельного строя, который существо­вал до 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г.

Цель и суть земельной реформы заключались в следующих основных направлениях:

— переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению);

— приватизация земель;

— децентрализация права собственности на землю. В результате возникла множественность форм права собст­венности на землю:

— частная (индивидуальная, общая долевая и общая совмест­ная — физических и юридических лиц);

— государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации;

— муниципальная;

— иные формы права собственности.

Кроме того, возникли или развиваются другие формы права на землю. Это — право пожизненного наследуемого владения зем­лей; право пользования; право аренды.

Но земельная реформа не самоцель. Она должна была привес­ти и к множественности форм хозяйствования, и к подъему сель­ского хозяйства.

На основе данной множественности форм собственности и дру­гих прав на землю появились и развиваются различные органи­зационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромыш­ленных предприятий:

— государственные;

— кооперативные;

— муниципальные;

— частные — индивидуальные, юридических и физических лиц, крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества, товарищества, хозяйственные общества и др.

Указанные субъекты новых аграрных отношений одновремен­но являются и субъектами новых земельных отношений.

Конституция Российской Федерации 1993 г. (ст. 9) провозгласи­ла, что в России закреплены частная, государственная, муниципаль­ная и иные формы собственности на землю. Статья 36 специально посвящена праву частной собственности на землю граждан: они вправе самостоятельно или вместе с другими владеть, пользоваться и рас­поряжаться принадлежащими им земельными участками по своему усмотрению, не причиняя при этом вреда другим лицам, и соблю­дать требования экологического законодательства. Право частной собственности устанавливается федеральным законом.

Первые правовые акты земельной реформы были принять еще бывшим Союзом ССР. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла острейшая дискуссия: нужно или не нужно вводить частную собст­венность на землю.

Основы законодательства о земле не ввели право частной соб­ственности на землю. Но Основы ввели новшество — пожизненное наследуемое владение землей. Это еще не право собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника: Основы закре­пили передачу земельного участка по наследству.

Основы ввели еще одно право на землю — право аренды земли

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР "О земельной реформе". В них было впервые в России закреплено право частной собственности на землю, причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной совместной. У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земель ной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов

Это было сделано на основе ст. 12 бывшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения и было предусмотрено право частной собственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным, неполным: собственник земельно­го участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, пода­рить и т. д.) в течение 10 лет, т. е. был установлен общий 10-летний мораторий на распоряжение землей.

Было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хо­зяйств. Они стали создаваться путем выделения колхозников и ра­ботников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем.

Земельный кодекс РСФСР 1991 г.

В 1990—1991 гг. велась разработка нового Зе­мельного кодекса. 25 апреля 1991 г. он был принят. Это — основной земельный законо­дательный акт, в котором урегулированы, по существу, все земель­ные общественные отношения нового земельного строя

Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земель­ных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства.

Серьезнейшей новизной и революционным завоеванием ЗК РСФСР явилось установление судебного разрешения всех земель­ных споров. Раньше они рассматривались только в административ­ном порядке (до этого суды рассматривали лишь один спор — о пользовании земельным участком его собственниками в городе).

Президент Российской Федерации решил регулировать ход реформы своими Указами. 27 декабря 1991 г. Президент Россий­ской Федерации принял Указ "О неотложных мерах по осущест­влению земельной реформы". Указ установил продажу (передачу в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих зе­мельных долей:

— при выходе на пенсию (по старости или инвалидности);

— при переселении в другую местность;

— при передаче в собственность по наследованию;

— при внесении вырученных средств в местную перерабаты­вающую промышленность.

Колхозники, работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

Таким образом, права указанных граждан на продажу земель­ных участков были расширены по сравнению с Конституцией и ЗК РСФСР.

Из названных положений Указа исходило и постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года о реорганизации колхозов и совхозов, в котором предписывалось кол­хозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйство­вания (АО, товарищества, кооперативы и др.). Это противоречило Конституции и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагиро­вал на это. Реформа продолжилась.

Законодательными актами Верховного Совета Российской Фе­дерации регулировались и регулируются плата за землю (Закон от 11 октября 1991 г. с дополнениями и изменениями); залог земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Признано необходимым принять закон об ипотеке. Но пока он не принят.

Законодательный орган — Верховный Совет Российской Фе­дерации, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В Конституцию РФ (ст. 12) были внесены дополнение и изменение, которыми разрешалась свободная купля-продажа земельных участ­ков гражданами в четырех случаях — для ведения:

— личного подсобного хозяйства;

— садоводства,

— дачного строительства;

— индивидуального жилищного строительства. Конституция и Закон не позволяли регулировать земельные отношения с учетом требований земельной реформы. Поэтому Пре­зидент Российской Федерации стал регулировать их в указном по­рядке.