По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может отчуждаться в собственность граждан и юридических лиц (ст. 235 ГК РФ).

Процесс приватизации позволил перевести часть имущества из государственной собственности в общую (долевую, акционерную и кооперативную), а также частную Уже сам процесс приватизации предопределил наличие рынка недвижимости: с одной стороны появляется продавец с предложением товара, с другой - покупатель. Первым поставщиком товара на этом рынке, безусловно, стало государство. К этому времени в России отсутствовала какая-либо инфраструктура рынка недвижимости, поэтому товарные биржи взяли на себя функцию первых продавцов.

Формирование рынка недвижимости должно быть основано на полной инвентаризации объектов по всем формам собственности. При этом необходимо четкое определение, какие объекты и на каких условиях подлежат отчуждению и что не принадлежит приватизации, когда речь идет о государственной собственности. Подобный учет объектов должен быть проведен по всем регионам.

К настоящему времени произошли значительные перемены и функциональные разграничения. Так, продавцами государственной и муниципальной собственности выступают фонды имущества, появились риэлтерские структуры, которые осуществляют помощь фондам имущества, а также приватизированным предприятиям и физическим лицам вести продажу недвижимости. Подошло время развития вторичных продаж недвижимости и прочего имущества после завершения приватизации и выкупа имущества у государства и муниципалитета.

Нельзя отрицать, что приватизация государственной собственности стала одним из ключевых механизмов реформирования экономики России. В значительной части работ, посвященных приватизации, утверждается, что смена собственности - ключ к повышению эффективности производства, хотя никакого автоматизма в этой связке нет.

Законодатель пока не пошел на признание повсеместно частной собственности за ведущими предприятиями, хотя отверг право оперативного управления и ввел право полного хозяйственного ведения, тем самым предоставив предприятию более широкие возможности, близкие к тем, которые дает право собственности. Однако получение права полного хозяйственного ведения не превратило государственное предприятие в собственника. Хотя имущественное право собственников и сконструировано по модели права собственности, но из-за различных правовых отношений принадлежности имущества либо государству, либо предприятию имеют место несовпадающие, неодинаковые по содержанию правомочия. В условиях постепенного сокращения объема полномочий государства как собственника реально встает вопрос о гарантиях стабильности частной собственности конкретных субъектов.

Много вопросов вызывает разграничение собственности на государственную и муниципальную, а предприятий соответственно - на государственные и муниципальные. Речь идет о формировании реального класса собственников, наделенных имуществом для ведения предпринимательской деятельности. Многочисленные споры, возникающие при разграничении уровней собственности, связаны с тем, что в действующем законодательстве заложены две взаимоисключающие тенденции. Одна направлена на сохранение имущественного единства предприятия, другая - на дробление строительного комплекса в ходе его разгосударствления, на выделение структурных подразделений из состава действующих предприятий. Такой способ получения имущественной самостоятельности ничего, кроме обострения отношений между субъектами капитального строительства не несет, так как ведет к распаду создававшихся годами сбалансированных строительных комплексов, способных производить строительную продукцию.

Подведем некоторые итоги разгосударствления собственности в строительстве.

За последние 7 лет создан и функционирует строительный рынок. На нем представлены около 128 тыс. строительных организаций различных форм собственности, 1. 1 тыс. (1%) - в муниципальной, 108.7 (85%) - в частной, 12.7 тыс. (10%) - предприятия смешанной формы собственности. В общем объеме выполняемых строительно-монтажных работ на долю государственных предприятий приходится 20%, частных - 32%, предприятий смешанной формы собственности выполняют 42% работ. Эти количественные показатели свидетельствуют о том, что государственная собственность не является более господствующей в отрасли, она - одна из множества, одна из равных. Государственная собственность обрела новых хозяев, стала частной или коллективной, но, кроме того, приватизация должна обеспечить возможность привлекать дополнительные инвестиции на развитие предприятий.

Теперь обратимся к качественным характеристикам. В результате приватизации произошло раздробление отрасли. Число строительных организаций увеличилось с 1986 г. в семь раз. Это увеличение произошло, в основном, за счет экономически неоправданного разукрупнения бывших государственных трестов и создания на их основе маломощных строительных фирм, не способных к осуществлению крупных проектов, к выполнению функций генподрядной организации. В капитальном строительстве после распада монополий возникают в основном мелкие и средние предприятия, причем далеко не все из них могут безболезненно адаптироваться к условиям рынка. Отсюда очень низкий уровень конкурентной борьбы между генподрядными организациями и чрезмерно высокая конкуренция среди субподрядных организаций.

Увеличение числа маломощных предприятий отразилось на производительности труда в строительстве, понизив ее примерно на 25%. Все возрастающее количество подрядных организаций привело к потере у управляемости строительным комплексом. Раздробленность, разобщенность строительных организаций, разнонаправленность их деятельности стали причиной нарушения технологических и хозяйственных связей. Все это негативно сказалось на эффективности деятельности строительных организаций. Устойчивый рост числа убыточных предприятий (до 30 % в 1998 г.), снижение нормы прибыли (до 21%), увеличение фактических затрат на один рубль строительных работ по предприятиям всех форм собственности без исключения, постоянное падение объемов подрядного строительства - яркое тому подтверждение. Таковы итоги приватизации в строительстве.

За последние годы работа по формированию рынка недвижимости весьма существенно продвинулась в крупных городах - Москве, Санкт - Петербурге и областях, центрами которых они являются. Практически же каждый регион России имеет особенности построения свободных экономических зон, условия формирования рынка недвижимости, которые необходимо учитывать законодателям всех уровней управления при выработке мнений по тем или иным документам, регламентирующим функционирование рыночных отношений. В РФ продолжается активное формирование рынка жилья, базой для которого явилась приватизация. К началу 1999 г. приватизировано 15.8 млн. квартир или 44% жилья, подлежащего приватизации.

Стремления к сохранению единого строительного комплекса, к предотвращению ухода ряда субъектов строительства в более прибыльные сферы предпринимательства являются факторами, которые должны получить соответствующее осмысление в холдинговой концепции. Представляется, что изменение нынешнего положения и последующее развитие строительного комплекса будет происходить за счет появившихся еще в 1995 г. тенденций к интеграции производственного потенциала промышленных предприятий и финансовых возможностей институтов, что приобрело форму финансово-промышленных групп, холдинговых компаний. Интеграция строительных предприятий в крупные научно-производственные структуры, мощность которых будет позволять им осуществление значительных инвестиционных проектов, должны быть всемерно поддержана со стороны государства, потому что именно они составят базу конкурентоспособного, высокоиндустриального строительного комплекса России.