Эмфитевзис имел помимо общих для всех вещных прав следующие основания прекращения: 1) давность; 2) смерть эмфитевта без наследников, если эмфитевзис как bonus" vacans в течение 4 лет не достанется фиску; 3) изгнание арендатора собственником имения за ухудшение участка, нарушение правил об отчуждении имущества, при неуплате государственных повинностей за три года или канона в продолжение трех (для церковных земель — двух) лет.

Суперфиций.История происхождения этого вида iura in re aliena во многом напо­минает возникновение эмфитевзиса. Так, практика предоставления пус­тующих земельных участков частным лицам для застройки получила при­знание в Риме еще в период Республики, преимущественно в городах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользо­вание плебеям под застройку.

Нуждающиеся в жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне имели два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма за­ключался навсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде все­го в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомяну­того имущества как loca publica в собственность граждан. Значит, перво­начально наем земли носил публично-правовой характер по причине ог­раниченной оборотоспособности ager vectigalis и ager municipalis.

Наниматели-застройщики обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный арендный платеж, а скорее зе­мельную повинность в форме оброка. При этом правоотношение найма возникало как на основании соглашения между гражданином и собствен­ником земли, так и вследствие других юридических фактов. В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войны рим­ляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объяв­лены государственной собственностью, при этом многие жители сохранили право постоянного проживания в них. Скорее всего их правовое по­ложение совпадало со статусом нанимателя, застроившего участок в го­роде.

В дальнейшем право сдавать землю под застройку получили и част­ные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер. Если сдача государственной земли в пользование находилась под юрис­дикцией цензоров, то аналогичные отношения между частными лицами подлежали ведению преторов. Следует заметить, что и те, и другие рас­сматривали договор предоставления участка для застройки как обыкно­венную аренду, т.е. как обязательственно-правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, что суперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому спра­ведливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц без посредничества собственника.

Первоначально упомянутая защита использовалась в виде исключе­ния в порядке causae cognitio (личного исследования магистратом дела на первой стадии процесса). И лишь с момента, когда необходимость каж­дый раз совершать упомянутую процедуру отпала, право застройщика, бесспорно, приобрело вещный характер, а суперфиции окончательно от­делился от найма.

Superficies (суперфиции) буквально означает все то, что прочно свя­зано с землей. В юридическом смысле суперфиции - это вещное, отчуж­даемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату.

Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (этаж, возведенный на чужом здании) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (на­пример, плантация). Последнее, впрочем, было явлением исключитель­ным, поскольку по общему правилу разведение плантаций на чужом уча­стке регулировалось эмфитевтическим правом. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась порожняя земля, то суперфициарий обя­зан был застроить ее за счет собственных средств. Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи (земле), поэтому в суперфициарном праве действовал принцип superficies solo cedit (Gai. 2.73), согласно которому собственник земли приобретал право соб­ственности и на все постройки, возведенные на его участке застройщи­ком.[8]

Правовое положение суперфициария характеризовалось следую­щими чертами:

1) застройщик имел вещное право пользования имуществом, что от­личало его от обычного арендатора; по объему правомочий это право приближалось к собственности. Право пользования суперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет dominus'a, он мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества. Подобно собственнику застройщик извлекал плоды из строе­ния (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);

2) суперфициарий мог свободно распоряжаться строением при жизни и на случай смерти. Согласия хозяина участка на отчуждение имущества не требовалось, он не имел права на преимущественную куплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязанность отчуждателя заключалась в извещении dominus'a о том, что он на­мерен передать суперфиций другому лицу. Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка права оспорить действи­тельность такой сделки.

Тем более застройщик мог установить сервитуты на время существо­вания своего ius in re aliena, а также заложить его. По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону.

Обязанности застройщика заключались в следующем:

во-первых, он должен был нести государственные повинности, ле­жащие на поземельном имуществе. В случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него об­щим фискальным порядком;

во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus'y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться еже­годно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium'a. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собствен­ником при помощи личного (обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был установлен superficies. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взы­сканные с прежних пользователей;