В то же время, нельзя сказать, что оценка собственности, как система, работающая в интересах государства, была совершенна.

К основным причинам, сдерживающим на взгляд современников успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.

Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала XX века — крестьянские волнения в ряде губерний в 1901 — 1902 годах, Русско-японскую войну, революционные события 1905 — 1906 годов и так далее. Учесть влияние причин несистематического характера можно было принятием каких-либо экстренных мер, актуальных для конкретной ситуации.

Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом и представляют с исторической точки зрения больший интерес. К таким причинам можно отнести:

• отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;

• отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой;

• неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;

• отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;

• конфликты оценочных комиссий с земствами;

• неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;

• не заинтересованность земств в оценке недвижимости.

Г) Опыт рыночной оценки объектов недвижимости

С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования уже достигнутого на 1914 год уровня было остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.

Современный российский рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 г. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Попытки оценить недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты Правительством Москвы, что нашло отражение в соответствующих документах Правительства Москвы, а также частными риэлторскими и оценочными фирмами. Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, к сожалению, не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам. Так, одна из методик учитывала средне аукционную цену продажи 1 кв. м в предыдущем месяце, но не учитывала качественные различия в предлагаемом на продажу жилье. Другая методика ориентировалась только на балансовую стоимость помещения, приведенную к современному уровню цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.[6]

В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика основанная на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку оценки к размеру стоимости 1 кв. м нового строительства на дату оценки и использовании большого количества поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость оцениваемого здания (сооружения) основных качественных параметров.[7] Такой подход представляется наиболее перспективным, так как может быть распространен и на другие объекты недвижимости, включая квартиры и комнаты, но требует более глубокого обоснования значений этих коэффициентов на основе соответствующих статистических и/или экспертных методов. И это тем более актуально, поскольку в настоящее время рынок городских квартир и комнат - наиболее массовый и развитый сектор рынка недвижимости в России. Более того, в стране сложилась соответствующая законодательная база, основу которой составляет Закон "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992г.[8] В Москве около 2 миллионов квартир уже находятся в собственности граждан и сотни тысяч из них поменяли своих владельцев путем купли-продажи, т.е. этот вид недвижимости превратился в товар массового спроса. В этих условиях сформировалась средняя рыночная стоимость квартир и, естественно, возникла потребность в разработке методик, пригодных для массовой оценки стоимости квартир.

В первую очередь такие методики стали разрабатывать риэлторские фирмы, ведущие активные операции на квартирном рынке.

Глава II Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. как основа развития оценочной деятельности в РФ.

2.1. Механизм правового регулирования оценки собственности

А) определение участников отношений по оценке собственности и объектов собственности, подлежащих оценке

Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рыночных механизмов экономики опережали процесс законодательного регулирования оценочной деятельности. В этом плане ярким примером неповоротливости законодательного механизма служит история с процессом разработки и принятия органами государственной власти Закона об оценочной деятельности. В начале октября 1996 года Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Согласно принятой процедуре этот Закон должен быть одобрен Советом Федерации. Но там он, что называется с ходу, не прошел. Согласно постановлению Совета Федерации от 13 ноября 1996 года (№ 360-СФ) этот Закон был отклонен. И Государственной Думе было предложено создать согласительную комиссию для преодоления возникших разногласий. Окончательный вариант Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г.

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

Закон в ст. 5 дает исчерпывающий перечень объектов оценки, а именно:

• отдельные материальные объекты (вещи);

•совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.[9]

Новый закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна.

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и так далее.