БТИ, являясь органом технического учета, не имеет ни властных, не оперативных функций и именно поэтому оно может стать объективным средством контроля со стороны Государства за соблюдением правил застройки населенных пунктов, градостроительных норм и т.п. Придание же любым властным органам (осуществляющим выдачу разрешений на строительство, переоборудование строений, отвод участков, оформление прав и т.п.) одновременно и регистрационных функций меняет принципиальную сущность регистрации, как объективного средства государственного учета и контроля.

Нормативно-техническая база БТИ позволяет уже сегодня осуществлять государственный учет и регистрацию объектов недвижимости, индивидуализируя их как объекты собственности с определением границ и состава.

На территории Челябинской области, и в целом, и в г. Магнитогорске,

в частности, по выходу из этой ситуации неоднократно предпринимались и предпринимаются попытки, но поддержки со стороны органов областной и городской власти пока не находят.

2.4. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ

В последние годы администрация города все больше внимания уделяет вопросам автоматизации. Комитет по управлению муниципальным имущест­вом, являясь одним из важнейших звеньев в механизме управления городом, требует особого внимания в этом вопросе. Ведь процесс управления муници­пальным имуществом связан с обработкой большого количества информа­ции, причем достоверность, актуальность и полнота этой информации непо­средственным образом влияет на результаты работы муниципальных органов по управлению имуществом, а качество организации доступа к этой инфор­мации отражается на работе сотрудников.

Поэтому разработка программного обеспечения, охватывающего боль­шинство задач, стоящих перед комитетами администрации является серьез­ной задачей, требующей глубокого знания работы комитета и профессио­нального подхода в программной реализации. Для эффективной работы ко­митета в целом недостаточно разработать удачную структуру базы данных, важно еще и учесть множество факторов, без тщательной обработки которых просто опасно внедрять эти системы. Стихийное построение крупной ин­формационной системы (ИС) губительно. Нагромождение не стыкующихся программ и данных быстро приводит от мимолетной эйфории кажущегося решения проблемы к разочарованию и дискредитации самой сути автомати­зации. Такая метаморфоза настроения происходит при малейшем движении вперед, попытке извлечь из компьютера обобщенные сведения по какому-либо объекту и т.д. Только хорошо продуманная интегрированная ИС, реали­зованная на основе современных информационных технологий, способна развиваться вместе с ростом числа управленческих задач, адаптироваться к требованиям жизни. В конечном затраты на создание такой сбалансирован­ной ИС будут меньше, чем системы, построенной путем проб и ошибок, ме­таний и сомнений. Не говоря уже о временном факторе и моральном аспекте. Вот почему важно при проектировании ИС задать "каркас" - концепцию по­строения будущей системы. Здесь следует сказать о том, что созданию ин­формационной системы обязательно предшествует этап изучения объекта ав­томатизации, т.е. построение модели информационных потоков. Примени­тельно к нам в основе модели лежит организационная структура департамен­та и его функциональные обязанности в муниципалитете.

Иными словами, ИС следует логике имущественных отношений (рис. 1.).

Рис. 1.

Информационная система проста: объект - право-юридическое лицо.

Основа-это объект. Объект имеет свои характеристики (атрибуты). Объектом может быть здание, сооружение, нежилое помещение, земельный участок, имущественный комплекс, элемент инфраструктуры (например, электрические сети), пакет акций и др.

Право - это юридические документы (договоры, постановления, распо­ряжения, касающиеся операций с объектом Технические характеристики и связывающие его с юридиче­ским лицом). Например, договоры купли - продажи, аренды нежилых поме­щений, залога, закрепления имущества, свидетельства о регистрации прав, постановления о приеме в муниципальную собственность.

Логика имущественных отношений

Атрибуты Атрибуты Атрибуты

На первом этапе развития системы во главу ставилось ПРАВО. Во-первых, взять объект «напрямую» (например, атрибуты здания) было неоткуда. Даже сейчас, в городском БТИ таких сведений в электронном виде нет. Во-вторых, сначала надо было решить задачи учета договоров купли-продажи, аренды нежилых помещений, отследить поступление оплаты и вы­полнение условий договоров. В результате объект был как бы «размыт» по разным договорам. Например, в договоре аренды значилось по этому адресу 1-ый этаж 200 кв. метров, подвал 50 кв.метров. В договоре купли-продаже по этому же адресу приватизировано нежилое помещение 300 кв. метров. Следовательно, здание в целом представить по этой информации трудно, как и точное местонахождение указанных в нем площадей.

Реальным источником информации о недвижимости стали договоры за­крепления имущества на правах оперативного управления и хозяйственного ведения. В форме договора предусмотрено проставление сведений об объекте и его балансовой стоимости. После ввода этих договоров в базу данных стало возможным сопоставление информации из различных подсистем. Например, можно проследить цепочку приема здания или нежилого помещения в муни­ципальную собственность, закрепление и использование. Замечу, что полу­чение обобщенной информации потребовало применения во всех подсисте­мах общегородского справочника улиц и соответствующего кодирования почтового адреса, что тоже является одним из положений нашей концепции. И все-таки это окольный путь работы с объектом.

Прежде чем перейти к концепции второго этапа развития ИС, определим структуру объекта недвижимости. В общем случае, по какому либо почтово­му адресу может находиться здание с пристроенным к нему еще одним, а во дворе стоять третье. Как определить, в каком из этих зданий сдано в аренду помещение, если в договоре указан только почтовый адрес и этаж? Без ис­пользования технических паспортов БТИ с их литералами и поэтажными планировками не обойтись. Беда только, что паспортов в электронном виде нет, многие безнадежно устарели. Заслуживает внимания и кадастровый учет, но пока он носит заявительный характер и никогда не дойдет до комнат на этажах. Поэтому в нашей ИС кадастровые номера рассматриваются как дополнительная информация и не более, а за основу взята классификация БТИ. Сегодня поставлена задача вести учет нежилых помещений до поэтаж­ных планировок. Это не легкий выбор. Он требует большой подготовитель­ной работы по инвентаризации зданий и сооружений, обновление техниче­ских паспортов БТИ, а это и время и деньги. Но другого приемлемого пути однозначно идентифицировать помещение, просто нет.