Мнения специалистов

Алексей Белоусов, коммерческий директора Холдинга «Капитал Груп».

Говорить о какой-либо классификации КД пока не приходится. Скорее всего, это вопрос будущего, поскольку рынок еще не сформировался, и развитие подобных проектов только набирает обороты.

При покупке дорогого жилья потребителя обычно интересует все, начиная от внутренней начинки, и заканчивая архитектурным решением дома. Покупатель хочет точно знать, куда он инвестирует свои средства. Время слепых покупок прошло. Если проект не соответствует требованиям, продиктованным сегодняшним днем, у компании-застройщика могут возникнуть проблемы с ликвидностью.

Безусловно, современное элитное жилье сегодня не мыслимо без подземного гаража, огороженной территории, высоких потолков (свыше 3х метров) и т.д. Оно должно соответствовать спросу самых требовательных покупателей. Сегодня такое наполнение дома, как оптико-волоконная связь, Интернет, спутниковое телевидение — уже не является признаками элитного жилья, скорее это становится привычной нормой для домов «бизнес-класса».

Что касается покупателей квартир «премиум-класса», в первую очередь они заинтересованы в определенной жилой среде, которая формируется благодаря наличию следующих элементов.

Дома, возводящиеся по принципу клубного домостроительства — малоквартирны, что автоматически является гарантом комфорта для будущих жильцов. Особое инженерное оснащение, которое включает в себя такие элементы, как центральное кондиционирование, наличие собственных бойлерных и собственных пунктов водоподготовки, повышенный запас мощностей по электричеству (в районе 30 киловатт на квартиру), особый авторский дизайн отделки внешних фасадов здания и внутреннего наполнения дома, собственная благоустроенная преддомовая территория с элементами авторского дизайна по озеленению, более сложная система безопасности, повышенный коэффициент обеспечения машиноместами (не менее 2х машиномест на квартиру), дорогие лифты ведущих иностранных производителей, такие как Tissen, Schindler, Kone.

Как правило, такие дома строят в центре города, хотя есть примеры реализации проектов вне центральной части. Принципиально важно, чтобы площадка занимала особенное местоположение, например, в близи лесопарковой зоны или водохранилища, которое позволяло бы реализовать концептуальный продукт в формате «премиум класса».

Сизова Оксана, эксперт отдела городской элитной недвижимости компании KM - Development

На сегодняшний день неотъемлемыми параметрами клубного дома также являются самые высокие стандарты качества строительства, применение в отделке фасадов и лобби только натуральных материалов - ценных пород дерева, мрамора, юрского камня и даже пластин из натуральной патинированной меди, и оснащение дома самыми современными инженерными коммуникациями, вплоть до отдельно выведенного крана с питьевой водой. Во многом именно эти параметры и определяют более высокую стоимость квартир в клубных домах.

Большое значение в определении категории дома играет месторасположение. В основном такие дома строятся в тихом центре - уютных переулках Остоженки, Патриарших прудов, Арбата, а так как месторасположение диктует качество строительства, то в совокупности в конечном итоге и формируется более высокая стоимость.

Конечно, отличительной особенностью и неоспоримым достоинством клубных домов является их малоквартирность. Обычно в таких домах от 5 до 20 квартир. К наиболее интересным строящимся проектам в такой категории домов можно отнести проект итальянской студии дизайна Interstudio под названием Актуальный Дом" в Коробейниковом переулке (название этому дому придумала наша компания, практически все клубные дома имеют собственное имя, что придает дому особый шарм), дом Вознесенская усадьба" на Большой Никитской улице, рассчитанный на 9 квартир, уютный особняк на 8 квартир в Кривоколенном переулке. Примерами наиболее удачных реализованных проектов могут быть дома Copper House в Бутиковском переулке, дом в Молочном переулке, выполненные в ультрамодном стиле конструктивизм", дом в Зачатьевском переулке 19-21 и в Молочном пер, д.6., также можно привести примеры домов с роскошным классическим фасадом, такие как Необыденный дом" в 1-ом Обыденском пер, 5-7, Усадьба Сытина" в Сытинском тупике, 5/10 или Б. Афанасьевский пер., 32.

Описание дома:

Двухсекционный 3-х этажный каркасно-монолитный, со сложным фасадом.

Индивидуальный проект

Покупатель новой волны

Хотя клубные дома присутствуют на рынке столичной недвижимости не первый год, о точной трактовке самого этого понятия застройщики и риэлторы не могут договориться по сей день. Для кого-то клубный дом подразумевает исключительно малоквартирность – до десяти апартаментов. Кто-то расширяет эти параметры до 25-35 квартир, отмечая, что самое главное в клубном доме – его «эксклюзивная концепция» и, конечно, закрытость. Последний фактор для большинства покупателей продолжает оставаться решающим при принятии решения о покупке квартиры в подобном элитном клубном комплексе.

Несмотря на то, что цены на квартиры в клубных домах не снижаются, в последние несколько лет застройщики изменили свое отношение к этому сегменту рынка. Девелоперы уже меньше заинтересованы в строительстве небольших домов. В первую очередь это происходит из-за более низкой доходности проекта подобного особняка, чем просто элитного, но многоквартирного дома. Получается, что рентабельность вложений в строительство клубного дома ощутимо ниже аналогичного показателя при возведении многоквартирного комплекса. Риэлторы утверждают: разница может доходить до 40 процентов.

Спрос на клубные дома начинает снижаться и у покупателей. Особенно неприятны и ощутимы для кошелька владельца квартиры ежемесячные платежи за эксплуатацию здания. Проблема в том, что жителям малоквартирных строений приходится делать более существенные эксплуатационные платежи, чем тем, кто обитает в обычном 100-квартирном элитном доме. Предлагается такая сравнительная арифметика: в первом случае ставка ежемесячных платежей составляет $4-5 с одного кв. метра, тогда как во втором – $1,5-2,5.

Постепенно утрачивается и грань исключительной приватности, закрытости, за которую эти дома и получили свое название. Сейчас в большинстве случаев face control – это просто хороший маркетинговый ход для привлечения дорогих клиентов. Жесткого отбора и отсева потенциальных жильцов уже не происходит. Больше того, стали появляться покупатели, которые приобретают квартиры в клубных домах не для собственного проживания, а для того, чтобы просто вложить деньги в недвижимость. И в дальнейшем – перепродать квартиру или сдать в аренду. Понятно, что в такой ситуации face control становится весьма условной процедурой.

Галерейные дома

У галерейных и коридорных домов есть общие черты. И тот, и другой тип дома в основе своей планировочной структуры имеют развитую горизонтальную коммуникацию, при помощи которой квартиры соединяются с лестницей. У галерейных и коридорных домов общие структура и конструктивное решение, идущие от блокированного дома. Галерейный тип дома предназначен в основном для тёплового климата. Коридорный тип дома более соответствует суровым климатическим условиям.