Права инвесторов на реконструированные объекты

В случае реконструкции изменение объекта недвижимости как объекта права происходит при условии, что:

- реконструкцию осуществляет собственник объекта;

- отсутствуют права иных лиц на объект (его часть).

Реконструкция часто является инвестиционной деятельностью. На основании соглашений с собственником здания у инвесторов возникает либо право общей долевой собственности на реконструированный объект <*>, либо права на его конкретные части. При реконструкции с привлечением инвестиций происходит создание новых объектов права - частей здания <**>, помещений (встроенно-пристроенных, мансардных, подвальных, в надстроенных этажах <***> и пр.). Право собственности инвесторов на данные самостоятельные объекты недвижимости должны регистрироваться на основании соглашений с собственником здания и разрешений на ввод в эксплуатацию здания после реконструкции (актов приемки).

Для получения разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт необходим правоустанавливающий документ на земельный участок (п. 7 ст. 51 ГСК). Законопослушный собственник здания всегда имеет такой документ. Но при реконструкции с возведением капитальных пристроек может потребоваться предоставление дополнительного земельного участка. Если инвестиционный проект предусматривает приобретение прав на пристроенный объект инвестором, то дополнительный земельный участок должен быть предоставлен ему. Если занятый зданием и пристройкой участок неделим, он должен находиться в совместном пользовании собственника здания и собственника пристройки.

Существенное значение для правовой квалификации реконструкции имеет Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/05 по делу ООО "Сити плюс". ООО приобрело нежилые помещения на пятом этаже пятиэтажного здания, без надлежащих разрешений осуществило реконструкцию здания, надстроив 6-й и 7-й этажи, и обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации г. Самары о признании права собственности на нежилые помещения в надстроенных этажах. В иске было отказано. Президиум ВАС РФ указал, что согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция недвижимости была проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, без согласования с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях. По данным основаниям Президиум ВАС РФ оставил в силе решение суда, постановление апелляционной инстанции и отменил постановление кассационной инстанции.

Обратим внимание, что собственник помещений произвел реконструкцию целого здания, не принадлежащего ему. В терминах Градостроительного кодекса была произведена не согласованная надлежащим образом реконструкция (изменение) объекта капитального строительства - здания, в терминах гражданского права - создано новое недвижимое имущество, самовольная постройка - нежилые помещения 6-го и 7-го этажей. Данный прецедент одновременно подтверждает, что реконструкция влечет не создание, а только изменение здания. С надстройкой двух этажей не исчезло ни здание, ни помещения в нем. Соответственно не прекратились и права законных владельцев этих помещений.

Литература

1. Учебник "Гражданское право. Часть первая" (отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2005.

2. Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2003. С. 71.

3. Мозолин В.П. Новый Гражданский кодекс России и гражданское законодательство // Вестник Международного университета. Серия "Право" / Отв. ред. В.В. Безбах. М., 1996. С. 30.