Глава III. Строительство в Вологодской области

1. Анализ стоимости жилищного строительства Вологодской области

Рост благосостояния населения в 2003-2008 гг., активные вложения денежных средств в недвижимость, развитие Федеральной программы ипотечного кредитования, упрощение процедуры получения кредитов и снижение процентных ставок с одной стороны увеличивают спрос на жильё, с другой – способствуют резкому росту цен на него.

В настоящий момент рыночная стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынках является высокой. По статистическим данным, с 2005 года до 2008 год цены на квартиры выросли более чем в 2 раза.

Значительный рост цен произошёл в 2006 году – на 75%. В 2008 году рост рыночной стоимости жилья стабилизировался и составил 1% к уровню 4 квартала 2007 года /8/.

В 1 квартале 2009 года цены на первичном рынке снизились на 3,6% за 1 кв.м. Своевременное выявление причин увеличения рыночной стоимости жилья и принятие мер, направленных на его предотвращение, позволит облегчить решение жилищной проблемы для граждан Вологодской области.

Анализируя состав затрат, входящих в рыночную стоимость 1 кв.м. типового жилья, необходимо учитывать, что кроме затрат непосредственно на возведение объекта (СМР) немалая доля средств, составляющих продажную стоимость, это различные косвенные расходы застройщиков, входящие в себестоимость: затраты на получение участка под застройку, издержки, связанные с получением разрешения и согласованием документации (данные расходы могут составлять 40%). Фактический рост рыночной стоимости жилья в области оказывается значительно выше не только расчётной стоимости (СМР), но и себестоимости строительства – от 44% в 4 квартале 2007 года до 33% в 4 квартале 2008 года.

Вывод: В 2006 году произошёл скачёк рыночных цен на 75%, в то время как расчётная стоимость (СМР) (материалы, заработная плата, эксплуатация машин и оборудования) увеличилась на 21%. Данное отличие между рыночной стоимостью и себестоимостью (33%) сохраняется и по состоянию на 1 квартал 2009 года. Это прибыль инвесторов, застройщиков, посредников.

По данным Министерства регионального развития Российской Федерации скачёк цен в 2006 году произошёл в регионах с относительно высоким уровнем экономического развития.

Если сравнивать расчётную стоимость строительства (СМР) по Северо-Западному Федеральному округу, то только расчётная стоимость 1 кв.м. жилья в Калининградской области ниже, чем в Вологодской области и составляет 24900 рублей за 1 кв.м. Самая наибольшая расчётная стоимость строительства 1 кв.м. жилья за 2008 год в г. Санкт Петербурге (39440 руб./кв.м.) и в Мурманской области (36263 рубля за 1 кв.м.).

Наибольшие удельные показатели затрат составляют работы по возведению объекта (СМР) – 56,3%, по обследованию грунтов, испытанию фундаментов и оборудования – 8,04%, по подключению объекта к сетям – 5,03%, НДС – 15,25%, а также услуги заказчика-застройщика – 3,53%. Наглядное и достоверное раскрытие составляющих строительно-монтажных работ позволяет определить на основании чего формируется конечная рыночная цена. Одной из наиболее вероятных причин удорожания себестоимости возведения жилья, на первый взгляд, представляется повышение цен на строительные материалы, в связи с чем целесообразно установить зависимость роста себестоимости жилья от стоимости строительных ресурсов.

Наиболее существенное влияние на себестоимость строительства оказывает повышение цен на железобетонные изделия и кирпич. Доля железобетона в общей структуре СМР составляет 25%. Так, например, в 2006 году стоимость ж/б панелей в Вологодской области выросла на 11,6%. Таким образом, повышение стоимости ж/б материалов увеличило стоимость 1 кв.м. жилья в Вологодской области на 2,9%. (11,6*0,25) для типового кирпичного домостроения. тогда как рыночная стоимость за 2006 год выросла на 75%, расчётная – на 21%. Из приведённых данных следует, что динамика роста стоимости отдельных строительных материалов превышает динамику роста расчётной стоимости (СМР) 1 кв.м. жилья. Производство строительных материалов связано с машино - и энергоёмким производством, рентабельность которого невысока. Растут цены на газ, электроэнергию, нефтепродукты. По статистическим данным и заявлениям руководителей заводов износ основных фондов достигает 70-80%. Оперируя данными поставщики постоянно повышают отпускные цены. Так в Вологодской области стоимость цемента превысила рост расчётной стоимости жилья (СМР) за 2005 год в 2,9 раза, за 2006 – в 2,7, за 2007 – в 2,5 раза, за 2008 – в 1,8 раза. Рост стоимости цемента, металла, энергоносителей влечёт за собой рост стоимости строительных изделий, так как, например, сам цемент в чистом виде в строительстве применяется в незначительном объёме.

Доля заработной платы в общей структуре СМР составляет 7%. Так, например, в 2006 году величина заработной платы в Вологодской области выроста на 26% /8/.

Таким образом, рост заработной платы увеличил стоимость 1 кв.м. жилья в Вологодской области на 1,82% (26*0,07) для типового кирпичного домостроения. Тогда как рыночная стоимость жилья за 2006 год выросла на 75%, а расчётная – на 21%.

Данные Департамента строительства, промышленности и энергетики показывают, что повышение стоимости материалов, размера оплаты труда и другие затраты увеличивают расчётную стоимость жилья (СМР) в 2006 году не более, чем на 21% в совокупности. Положительная динамика роста стоимости основных материалов, используемая при строительстве, энергоносителей, не может не оказывать влияние на стоимость жилья. Но это влияние не оправдывает скачка цен в 2006 году на 75%.

Исходя из сложившейся ситуации на рынке недвижимости нужно отметить, что рост стоимости жилья происходит не из-за нехватки и дороговизны основных строительных материалов, а, в основном, ситуации на рынке жилья. Результаты анализа влияния прибыли застройщиков и посредников показывают увеличение рыночной стоимости на 32%. В основном, эту тенденцию определяет соотношение спроса и предложения на рынке. Фактический рост рыночной стоимости жилья в Вологодской области оказывается выше себестоимости строительства от 44% в 4 квартале 2007 года до 33% в 4 квартале 2008 года (в среднем на 9793 рубля на 1 кв.м. составляет прибыль инвесторов, застройщиков, посредников). Рыночную стоимость необходимо приблизить к себестоимости строительства.

Доходы подрядных организаций, непосредственно осуществляющих строительство в Вологодской области не превышают 10% от себестоимости. При этом прибыль производителей строительной продукции составляет лишь 5-6% от рыночной стоимости в Вологодской области. Несомненно, что минимизация неконтролируемого и необоснованного роста стоимости типового жилья на рынке является первоочередной задачей. Увеличение предложения жилых помещений зависит от решения ряда задач, направленных на переход к конкретным процедурам предоставления земельных участков на торгах, блокирования проявлений монополизации, расширение доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, снижение временных и финансовых издержек на стадии подготовки проекта и получения разрешения на строительство /9/.