Перечисленные особенности земли требуют обязательной ее охраны и организации ее рационального использования.

Оценивая землю как объект социально-экономических и прежде всего земельных отношений, следует учитывать, что она выступает в трех основных качествах: земля как объект недвижимого имущества, как товар и как объект хозяйственной деятельности. В большинстве стран земля относится к категории недвижимости, но не сама по себе, а в виде конкретных земельных участков.

Согласно законам большинства государств, в том числе и России, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе его продать, подарить, передать по наследству, отдать в залог, сдать в аренду, обменять, внести в уставный капитал предприятий, банков и т. п., т.е. имеют право распоряжаться им по своему усмотрению как недвижимым имуществом. Это право приводит к возникновению земельного оборота, осуществляемого в установленном законом порядке процесса передачи (изменения) прав на земельные участки как объекты недвижимого имущества. Развитый земельный оборот предполагает наличие земельного рынка.

Земельный рынок - это специфическая сфера товарного обращения, в которой формируются спрос и предложение на землю как на объект недвижимости, а земельные участки являются объектом гражданско-правовых сделок, в том числе по их купле-продаже.

Упорядочение земельного оборота в нашей стране началось с принятием в 1997 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[7]», который предусматривает обязательную регистрацию любых прав на земельные участки и расположенную на нем недвижимость. Дальнейшее развитие система регистрации земельных участков получила с принятием в конце 1999 г. Федерального закона «О государственном земельном кадастре[8]».

Перечисленные правовые акты приблизили порядок регистрации и учета земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости в России к принятому в экономически развитых странах.

Анализируя роль земли с социально-экономических позиций, можно выделить следующие ее особенности, а именно: земля – самый надежный объект вложений в недвижимость; земля – объект всеобщих земельно-имущественных интересов, главная составляющая рынка недвижимости и сквозной фактор воспроизводства; земля – один из основных факторов интенсификации инвестиционных процессов в условиях рыночной экономики; земля – особый объект имущественных отношений и специфический вид товара.

Конкретные участки земли используются по-разному в зависимости от их качества, местоположения и других свойств. В связи с этим между различными субъектами (физическими и юридическими лицами, государственными органами) неизбежно устанавливаются определенные взаимоотношения по поводу использования земли.

Земельные отношения – это общественные отношения, связанные с присвоением земельных участков, владением, пользованием и распоряжением ими. Возникают они между гражданами, предприятиями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной и иной деятельности. Урегулированные законом, они приобретают форму земельных правоотношений, непосредственным объектом которых являются земельные участки разной площади, местоположения, качества и назначения.

Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений, включающих и оборот земли. Государственное регулирование создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельных отношений. Рыночное регулирование осуществляют на основе спроса и предложения на земельные участки и иные объекты недвижимости.

Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, внедрение экономического стимулирования рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, порчу земель сельскохозяйственного назначения, снижение плодородия почв, самозахват и разбазаривание.

Один из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений - формирование механизма платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю — особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.

Применительно к городским земельным ресурсам значение земельной ренты особое. Принципиальное отличие городских земель от земель других категорий – высокая степень их урбанизации, наличие развитой инфраструктуры всех видов (инженерной, транспортной, социальной, систем коммуникаций и т.д.). Эта инфраструктура создана трудом и капиталом многих поколений горожан. Ее большая часть находится в собственности города, а финансирование воспроизводства целиком ложится на городской бюджет и зарплату горожан. В связи с этим в структуре земельной ренты в городах преобладает экономическая рента, а природная рента относительно невелика.

Земельная рента в городах формируется как за счет разных цен на объекты недвижимости, обладающих одинаковыми характеристиками, но с разным месторасположением при продаже или сдаче их в аренду (ценовая рента), так и за счет превышения продажной цены объекта недвижимости по сравнению с затратами на его создание (спроса над предложением на объекты недвижимости) как условие ограниченности ресурса (редкости) городской земли. Эти проявления характерны для микроэкономики отдельных предприятий или хозяйств. Проявление земельной ренты на макроэкономическом уровне связано с проблемой разграничения собственности на городские земли и введения частной собственности с необходимыми и разумными ограничениями и сервитутами.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот является важным и постоянным источником поступления средств в бюджеты, в основном местные. Во многих странах этими средствами обеспечивается ежегодное финансирование расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и т.д. В современной экономике городские земли важнейший источник ренты. Во многих странах мира на долю городской ренты приходится около 70%, а сельскохозяйственной - 5% общей ренты земли.

Особое место в формировании бюджетных средств занимают городские земли, так как города, занимая сравнительно небольшие площади, обеспечивают более 70% поступлений от всех земельных платежей.

Правовой и нормативной основой платного землепользования в России являются Налоговый кодекс Российской Федерации[9], Земельный кодекс, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также ряд ведомственных нормативных актов.