Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой идет речь о приобретении земельного участка без предварительного согла­сования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем приведет к такому хаосу в застройке, особенно в городах, что потом что-либо исправить будет невозможно. Конечно, на дачах и садово-огородных участках согласовывать размещение дачного домика, может быть, и не требуется. Ио в случае строительства высотного здания по­добное согласование, очевидно, просто необходимо.

Важным представляется вопрос о том, когда следует оформлять право собственности на земельный участок - до постройки объекта или после его возведения? Вопрос принципиальный и требует одно­значного ответа. Если авторы - сторонники передачи участка в соб­ственность до строительства на нем объекта, тогда хотелось бы спро­сить, а как события будут разворачиваться дальше? Что, если заяви­тель окажется недобросовестным застройщиком? Обращаться в суд? Это может занять очень много времени, к тому же и результаты судеб­ного разбирательства могут быть непредсказуемыми.

Противоречиво сформулирована статья 16. В п. 1 говорится, что к землям государственной собственности не относятся земли муници­пальных образований. В то же время в п. 2 записано, что государствен­ная собственность на землю разграничивается на федеральную, субъек­тов Федерации и . собственность муниципальных образований. Вы­зывает недоумение и п. 1 статьи 37. Если согласиться с его содержанием, то придется отказаться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 3 появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам в приграничных районах и на некоторых других территориях, пере­чень которых устанавливается президентом РФ. Но речь здесь идет лишь об иностранных гражданах и ни слова не говорится об иност­ранных юридических лицах. Кроме того, получается, что на всех ос­тальных территориях закрепляется полное равенство прав россий­ских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иност­ранных претендентов на российское землепользование?

Авторы и сторонники данного варианта Земельного кодекса ус­покаивают взбудораженную общественность тем, что, хотя в предло­женной версии и снимается мораторий на куплю-продажу земель­ных участков, однако поводов для беспокойства нет, так как речь идет всего лишь о 2% территории страны.

Если быть точным, то земли городов и населенных пунктов, на куплю-прода­жу которых в новом Кодексе снимаются ограничения, составляли на начало 2000 г., по данным Госкомзема РФ (ныне Росзсмкадастра), всего 18,6 млн. га, или 1,1% общей площади земельного фонда России. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.

Итак, действительно, в оборот вводится всего 2,1% земельного фонда страны. Но что это за земли? Прежде всего, отметим, что в городах и населенных пунктах застроенная часть составляет в сред­нем всего 16,6% их общей площади. К этой цифре следует добавить еще 10,1% территории населенных пунктов, отведенных под дороги, улицы, площади. Итого активно используемых земель в городах и поселениях насчитывается менее 30%. Остальное - не застроенная и не освоенная территория, включающая сельскохозяйственные угодья (47,8% общей площади городов и населенных пунктов), леса (9,6%), водные объекты, в том числе болота (5,4%).

Возникает вопрос: по каким ценам будут продаваться эти терри­тории, не оснащенные инженерными коммуникациями, не имеющие каких-либо объектов социальной инфраструктуры, оторванные от сло­жившихся центров социально-трудовой активности городского насе­ления? Ясно, что по демпинговым.

Кроме того, в составе застроенной части территории городов и насе­ленных пунктов 2/3 заняты ветхими зданиями и сооружениями; что касается капитальных построек, то определенная их часть должна быть выведена за пределы поселений из-за негативного воздействия на эколо­гию городской среды. Очевидно, и такие участки городской территории станут продаваться по бросовым ценам. Теперь представим себе, что эти земли будут скуплены за бесценок, а затем предложены реальным инвесторам за астрономические суммы. Рассчитывать в подобном случае на приток инвестиций в города и населенные пункты не приходится.

Слабость аргументации в защиту данного варианта Земельного кодекса просто поражает. В частности, депутат Государственной думы РФ Б. Немцов считает, что с принятием кодекса будет положен конец разгулу так называемой "земельной" мафии, которая сегодня якобы продаст землю в престижных районах Московской области по цене до 20 тыс. долл. за 1 сотку. Но при чем здесь земли области, если в нем снимаются ограничения па куплю-продажу земель только городов и населенных пунктов? И откуда взялась цифра в 20 тыс. долл., если, по нашим многолетним наблюдениям, цена 1 сотки земли в Подмосковье не превышала 6 тыс. долл., при этом участок имел отличный подъезд и был оснащен' централизованным водопроводом, канализацией, теплоснабжением, электрическими и телефонными сетями? Напомним в данной связи, что аукцион по продаже городских земельных участков в г. Зеленограде, расположенном в Московской области, фактически провалился, поскольку па нем был куплен всего один участок, да и то иностранным инвестором. Что касается сельскохозяйственных земель, то приведем такой пример: в Самарской области па аукционной распродаже в 1999-2000 гг. за 1 га великолепной черноземной пашни платили от 150 до 200 руб.!

С точки зрения соответствия правовых норм экономическим реалиям следовало бы допустить свободную куплю-продажу город­ских земель лишь с учетом обновленных генеральных планов заст­ройки населенных пунктов при жестких правовых и экономичес­ких гарантиях неукоснительного выполнения обязательств, приня­тых покупателем городских земель по их регламентированному освое­нию. Такими гарантиями могут быть юридические нормы, пред­усматривающие серьезные наказания за умышленное нарушение принятых обязательств, начиная с конфискации участка без какой-либо компенсации понесенных затрат и заканчивая мерами уго­ловного наказания. Своего рода гарантией может служить и внесе­ние на специальный банковский счет претендующим на конкретным земельный участок инвестором определенной части (но не менее 30%) суммы, необходимой для освоения данного участка.

Проблема правового регулирования рыночного оборота сельско­хозяйственных земель имеет первостепенное значение. Для ее разре­шения предлагается принять отдельный закон. Здесь сразу возникает вопрос: какие земли будут охвачены его действием?

Формально речь идет о землях сельскохозяйственного назначе­ния (см. ст. 27, п. 6 Земельного кодекса). Но поскольку к последним отнесены "земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей" (ст. 77, п. 1), то как быть с 47,8% поселенческих территорий, которые являются сельскохозяйственными угодьями, в том числе используе­мыми для целей сельскохозяйственного производства? И не означа­ет ли это, что рано или поздно придется распространить особый режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на земле­пользования расположенных в городской черте сельскохозяйствен­ных предприятий, блокируя тем самым и рыночные операции с зем­лей в самих городах и населенных пунктах?