Возникновение вещных прав на землю

Пока единственным собственником земли было государство, не­посредственным основанием для возникновения того или иного пра­ва на землю всегда служили правоустанавливающие действия госу­дарственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования поземельных прав и обязанностей, таких как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного орга­на, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи про­сителям земельных документов и т.п. Эти признаки, несомненно, важны, но они не полностью раскрывают правовую сущность вновь возникших прав и обязанностей. Дело в том, что определенные элементы прав будущих собственников земли, землепользователей, арен­даторов зачастую возникают значительно раньше издания правового акта государственного органа о предоставлении им земли. Так, на пример, гражданин, который обратился в государственного орган с заявлением предоставлении ему земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д., во многих случаях вправе рассчитывать на известный положительный результат, поскольку закон предусматривает все виды названных прав граждан на землю. Определенные права предоставление им земельных участков имеют и юридические лица. Как те, так и другие вправе участвовать в конкурсах и аукционах по продаже земельных участков. Никто не должен чинить им по­мехи в осуществлении названных прав.

Кроме того, еще до принятия акта государственного органа совершается целый ряд определенных правовых действий с участием заинтересованных претендентов на данный земельный участок, которые служат подготовкой для отвода земли, уточнением ее правового режим; и титула претендента, качества и местоположения земельного учас­ти и т.д.

Таким образом, право пользования землей у собственника, земле­владельца, землепользователя, возникает при наличии целого комплекса юридических фактов, начиная с подачи ходатайства о предоставлении земли.

Если будущий пользователь земельного участка покупает его у час­тного собственника или берет у того участок в аренду, то решения государственного органа, безусловно, не требуется. Собственник земли — хозяин своего объекта собственности и волен распоряжаться им по своему усмотрению, не ожидая чьего-либо решения свыше. В этом случае заданным основанием для возникновения права пользования землей служит сделка, оформляемая договором и прошедшая государственную регистрацию.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федераль­ном законом «О государственной регистрации прав на недвижимое существо и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с зе­мельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем год, не подлежат государственной регистрации, за исключением установленных федеральными законами.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридические лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Объемы права земельной собственности, землевладения, землепользования, аренды могут изменяться. Земельные участки полностью или частично могут передаваться от одного предприятия другому, а также гражданам или их объединениям. Закон допускает реорганизацию хо­зяйств при приватизации земли (и другого имущества), укрупнение и разукрупнение хозяйств. Возможна полная ликвидация тех или иных предприятий и хозяйств из-за банкротства или по другим причинам, например, при создании нового хозяйства на базе реорганизуемых кол­хозов и совхозов. В других случаях право прекращается частично, на­пример при зачислении части земли в специальный фонд земельной реформы для наделения крестьянских (фермерских) хозяйств. Право прекращается полностью вследствие добровольного отказа от земель­ного участка. Статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на землю в специальном случае — когда меняется собственник строе­ния, сооружения. В этом случае земля рассматривается как принадлеж­ность (придаток) выстроенного объекта.

Изменения в объеме и характере прав на землю могут иметь не толь­ко количественное выражение; они не сводятся только к изъятию зе­мельных участков у одних субъектов и передаче их другим. Изменения в объеме и характере прав часто определяются и диктуются перемена­ми в качестве земельного участка. Так, сельскохозяйственные угодья в процессе их эксплуатации могут коренным образом изменять свою про­дуктивность. Например, ранее заброшенные земли после их мелиора­ции оказываются в разряде высокодоходных угодий. Это приводит к так называемой трансформации угодий. Таким образом, хотя размер участка, которым владеет хозяйство, остается прежним, режим его экс­плуатации, а вместе с ним объем прав и обязанностей изменяются.

К таким же переменам может приводить периодически повторяю­щаяся экономическая оценка угодий, которая фиксирует изменяющиеся условия производства и состояние угодий в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и меняющихся природных условий (например, разрушение земли под воздействием оврагов, размыв земли при «блуждании» русла реки, обнажение неплодородного грунта в случае оползания (вниз по склону) верхних слоев почвенного покрова, выдувание почвы ветром, просадка поверхности земли под влиянием под­ъемных выработок и др.).

Естественно, при уменьшении в связи с этим размеров пашни хозяйство вправе ходатайствовать об изменении суммы земельного налога.

Прекращение вещных прав на землю

Права собственности на землю, пожизненного наследуемого владе­ния, пользования земельным участком и аренды могут быть прекраще­ны полностью (изъятие всего участка) или частично (при утрате права на часть участка). Гарантируя устойчивость пользования землей, на ка­ком бы титуле оно ни осуществлялось, закон точно устанавливает осно­вания как полного, так и частичного прекращения названных прав. Надо различать основания прекращения прав на землю частного соб­ственника и пользователя, владельца государственных земель в силу различий их правомочий.