Ипотечные активы, которые лежат в основе сделки, обладают хорошими кредитными характеристиками. Средний текущий коэффициент LTV по портфелю составляет 67,58%. Все ипотечные кредиты, входящие в состав покрытия, оформлены закладными. Портфель состоит из 1327 кредитов с фиксированной ставкой, выданных в Москве (71,72%) и Московской области (38,38%). Максимальный размер кредита в портфеле составляет 1 млн. долларов, средний размер кредита по портфелю – 138, 97 тыс. долларов.

Параметры всех сделок по рефинансированию ипотечных кредитов и секьюритизации российских активов можно найти на странице «Все эмиссии» раздела «Секьюритизация». Комментарии участников рынка, экспертов в области кредитования и секьюритизации читайте в ежемесячных обзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».

Сегодня можно смело утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием – это вполне сложившийся инструмент инвестирования на отечественном фондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов. С момента даты окончания формирования первого такого фонда в России прошло менее двух лет. Появление подобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятия соответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввело Постановление ФКЦБ России № 04-7/пс в апреле 2004 года. Согласно постановлению, в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных, могут входить 4 вида активов:

денежные средства, в том числе иностранная валюта;

государственные ценные бумаги РФ;

государственные ценные бумаги субъектов РФ;

денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, в том числе оформленных закладными.

При этом существуют следующие условия и ограничения относительно ипотечной составляющей:

в состав активов одного ипотечного ПИФа не могут входить денежные требования по обязательствам жилой ипотеки и любой другой (коммерческой, земельной), т.е. нельзя смешивать объекты залога;

сумма основного долга по кредиту не должна превышать 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая выступает предметом ипотеки;

не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года ипотечная часть фонда, т.е. денежные требования по кредитам, должна составлять не менее 65 % от стоимости активов;

жизнь заемщика и недвижимое имущество должны быть застрахованы на сумму не менее 70% от рыночной стоимости (оценки) недвижимости, являющейся предметом ипотеки;

сумма требований по одному ипотечному кредиту, входящему в актив фонда, не должна превышать 10% стоимости активов фонда.

Специфика работы закрытых фондов заключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект (недвижимость, портфель ипотечных кредитов, венчурное предприятие), после окончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но есть возможность вторичных торгов паями на бирже. Стандартные паевые фонды вкладывают средства в ценные бумаги и другие активы и получают доход от роста котировок, ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовом рынке. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают место человеческому фактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочных погашений, доля которых в России пока невелика.

Деятельность ипотечного ПИФа содержит две основные процедуры: первая, начинается с того, что заемщик берет кредит в банке и оформляет закладную. Банк формирует пул закладных и продает их ипотечному ПИФу, который, в свою очередь, размещает паи среди инвесторов (негосударственных пенсионных фондов и т.д.). Вторая процедура – получение и распределение дохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик оплачивает в кассе ипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства в ипотечный ПИФ, который, в свою очередь, ежеквартально выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.

Данная схема впервые была опробована в 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд. На 1 июня 2007 года в России было зарегистрировано 10 ИЗПИФов под управлением 9 управляющих компаний, еще ряд фондов находится в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов ИЗПИФов составляет приблизительно 6640 млн. руб. При этом 3 из 10 фондов были сформированы в 2005 году, 5 фондов в 2006 году и 2 фонда – в текущем году. Объем финансирования, привлеченного с использованием данного механизма в 2006 году, составил 4997 млн. руб., что превысило показатель 2005 года более, чем в три раза. Лидером данного рынка по итогам 2006 года стала ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ», создавшая 2 фонда с суммарными активами 3829 млн. руб.

Информацию обо всех сформированных паевых инвестиционных фондах с ипотечным покрытием и их основные характеристики можно найти в разделах «Ипотечные фонды» и «Аналитика».

В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК, Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс, Русско-Американская ипотечная компания (RAM). Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлтерских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечном брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но и сопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На сегодняшний день в России действует порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости.

РУСИПОТЕКА продолжает на системной основе собирать статистические данные по объемам и количеству выданных ипотечных кредитах ведущими банками и региональными операторами. Данная информация будет постоянно пополняться и, надеемся, позволит объективно оценить динамику развития и потенциал российского рынка. Посмотреть сводную таблицу можно в разделе Рейтинги.