· письменное согласие собственника на залог имущества, находящегося в хозяйственном ведении либо на залог прав аренды имущества, находящегося в аренде;

· выписка из протокола (корпия протокола) заседания Совета директоров акционерного общества (либо общего собрания акционеров (если Совет директоров не создан) об определении цены передаваемого в залог имущества (для Залогодателей, являющихся акционерными обществами при заключении ими крупной сделки).

4) По залогу зданий и сооружений с одновременным залогом земельного участка либо прав на земельный участок помимо документов, указанных по любым видам залога:

· копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на предмет залога;

· выписка из паспорта БТИ с планом объекта недвижимости;

· справка БТИ об оценке предмета залога;

· копия договора аренды земельного участка, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельство о государственной регистрации права аренды;

· согласие (уведомление) собственника земельного участка на залог прав аренды.

5) По залогу земельных участков (без зданий и сооружений) помимо документов, указанных выше, предоставляются:

· копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок;

· копия плана (чертежа границ) участка, выданная комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

· документ соответствующего органа государственной власти о нормативной цене передаваемого в залог земельного участка;

· копия нормативного акта соответствующего органа местного самоуправления, устанавливающего минимальный размер земельного участка, меньше которого ипотека не допускается;

· решение соответствующего органа государственной власти об отводе земельного участка.

В случае необходимости, Юридическое управление Банка вправе запросить дополнительно иные документы клиентов.

3. Кредитная политика банка и пути повышения ее эффективности

Для рассмотрения путей улучшения кредитной политики Банка охарактеризуем понятие кредитного риска.

Кредитный риск (риск контрагента) представляет собой риск нарушения должником условий договора или иного способа невыполнения обязательств.[13] Такой риск возникает в тех областях деятельности, где успех зависит от результатов работы заемщика, контрагента или эмитента. Соответственно, управление кредитным риском основывается на выявлении причин невозможности или нежелания выполнять обязательства и определении методов снижения рисков. Последовательность управления кредитным риском та же, что и по другим видам риска:

1). Идентификация кредитного риска. Определение наличия кредитного риска в различных операциях. Создание портфелей риска.

2). Качественная и количественная оценка риска. Создание методик расчета уровня риска на основе выявления причин невозможности или нежелания возвращать заемные средства и определении методов снижения рисков.

3). Планирование риска как составная часть стратегии банка.

4). Лимитирование риска.

5). Создание системы процедур, направленных на поддержание запланированного уровня риска.

Итак, первый этап– идентификация кредитного риска.

Структура кредитного риска неоднородна. Выделяются 3 вида кредитного риска: кредитования контрагента или риск выплаты, риск расчетный, риск предрасчетный. Состав указанных рисков приведен в таблице:

Таблица 3.1. Характеристика различных видов кредитного риска

Эти разновидности кредитного риска влияют на его количественную оценку. Первые два предполагают подверженность риску 100% активов, причем первый вид риска увеличивается в связи с длительным сроком операции. Предрасчетный риск соответствует размеру издержек на замещение сделки на рынке в случае невыполнения обязательств со стороны контрагента. В одной операции может быть несколько объектов и видов кредитного риска.

Второй этап – качественная и количественная оценка рисков. Оценка кредитного риска, в сложившейся практике, осуществляется двумя основными способами – качественным и количественным. Качественный способ представляет собой словесное описание уровня риска и обычно производится путем составления кредитного рейтинга. Цель качественной оценки рисков – принятие решения о возможности кредитования, приемлемости залогов и переход к определению качественных параметров. Опираясь на показатели по каждому ссудополучателю, можно определить средневзвешенный показатель риска по кредитному портфелю в целом.

Кредитные рейтинги определяются, как правило, следующим образом.

1. Составляется шкала оценки риска для заемщиков (или отдельных кредитов, или групп залогов), например, «минимальный риск», «умеренный риск», «предельный риск», «недопустимый риск» или группы под номерами по возрастанию или уменьшению. Показателям кредитного рейтинга присваивается количественная оценка, например количество баллов или процентов.

2. Выделяются существенные показатели деятельности заемщика, определяющие уровень риска, их удельные веса при формировании совокупного показателя.

3. Для существенных показателей из п. 2 определяются границы, определяющие их качество.

4. Формируется совокупный показатель риска (кредитный рейтинг) путем соединения оценок отдельных показателей, согласно их удельным весам.

По мнению автора [23], наиболее важные показатели, определяющие уровень риска следующие: стабильность финансовых потоков, обеспеченность собственными средствами и устойчивыми пассивами, ликвидность обеспечения и достаточность обеспечения. Качественные границы показателей могут быть следующими:

Стабильность финансовых потоков.

Низкая степень риска – бизнес более 2-х лет, стабильные финансовые потоки.

Умеренная степень риска – бизнес менее двух лет, значительные колебания финансовых потоков или бизнес менее года, стабильные финансовые потоки.