Степень разработанности темы. Проблемы залога и залогового права достаточно широко были исследованы дореволюционными учеными-цивилистами. В советское время потребность в изучении залога и, в частности ипотеки, отпала.

Интерес к проблеме ипотечного кредитования возник в начале 90-х годов на волне приватизации и акционирования. В конце 90-х годов появляются прикладные исследования юридических аспектов ипотечного кредитования (В.С. Ем «Правовые проблемы ипотечного кредитования в России, А.Г. Ивасенко «Ипотечное кредитование: проблемы, сущность и перспективы развития»).

Анализу ситуации в области ипотечного кредитования (в прикладном – квартирном вопросе) посвящены труды А.Г. Цылиной «Ипотека – жилье в кредит», В.В. Меркулова «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России», где рассмотрены как прикладные, так и теоретические аспекты организации ипотечного кредитования.

Ряд практических материалов представлен такими авторами, как В. В. Смирнов «Менеджер по ипотечным операциям» и И.В. Довдиенко «Ипотека: Учебно-практическое пособие». Они рассматривают практические аспекты организации ипотечного документооборота.

Структура работы. Структура данной выпускной квалификационной работы определяется ее целями и включает введение, три главы, состоящие из семи параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.

ГЛАВА 1 История развития ипотечного кредитования в России

1.1 Становление ипотечного кредитования в дореволюционной России

Идея предоставления кредита для приобретения жилья не нова. Зародившись в Древней Греции во времена Солона (VI в. до н.э.), она кристаллизовалась в четких формулах римского права, перешла в средневековое западноевропейское законодательство и расцвела в Новое время, гибко приспособившись к изменившимся экономическим условиям.

Термин «ипотека» впервые ввел Солон и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [39, c. 12].

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в ХIХ в., правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Становление обыкновенного института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу [30, c. 42-48].

В России уже в юридических актах XV века встречаются случаи залога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов.

Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.

В дореволюционной России не было специального закона, регулирующего ипотечные отношения. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется прежде всего тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.) [36, c. 18].