Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно, надо быть готовым к тому, что вселение квартиру произойдет не скоро.

Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа или штрафы [13, С. 127].

Схема №13 - Строительные сберегательные кассы. Схема приобретения жилья с использованием строительной сберегательной кассы. Это накопительная схема, сначала накапливаете 50 % стоимости жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий процент. В соответствии с программой строительной сберегательной кассы, можно приобрести жилье по следующей схеме.

1 этап. С самого начала резервируется конкретная квартира из тех, которые строятся строительной сберегательной кассой, заключается договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования) и его проходит регистрация в Департаменте муниципального жилья.

2 этап. Пока дом строится по графику вносится 50 % стоимости квартиры.

3 этап. Как только было оплачено 50 % стоимости этой квартиры, она I оформляется в собственность и обременяется залогом в пользу ССК, а покупателю предоставляется кредит от ССК на определенный период под определенный процент на оставшиеся 50 %.

В существующем виде схема полностью контролируется правительством. Она решает как коммерческие, так и социальные задачи - снос пятиэтажек, строительство коммерческого и муниципального жилья, привлечение инвесторов и предоставление ипотечных кредитов на покупку квартир. Таким образом, ССК не может прогореть, прокручивая деньги клиентов в банках и на фондовой бирже или вкладывая их в сомнительные посторонние проекты.

В заключаемых с покупателями договорах предусмотрена обязательность личного и имущественного страхования. Договор страхования заключается на срок погашения кредита. Имущество страхуется на полную стоимость, а жизнь и здоровье - на половину. По этим видам страхования (имущество, жизнь и здоровье) страховая сумма колеблется в пределах от 2,8 % до 3 % [14, С. 24].

Схема № 14 - Банковское кредитование. Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке считается на сегодняшний день наиболее прогрессивным и надежным способом приобретения жилья. Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет.

Первое, на что следует обратить внимание, - это виды недвижимости, вторые банк может принять в залог.

Подавляющее большинство банков выдает кредиты только на жилье, второе клиент собирается приобретать на кредитные деньги. Кредитор может не дать согласия на такую сделку, поскольку его риски при этом несоизмеримо возрастают. Это связано с пока остающимися пробелами в законодательстве: по закону «Об ипотеке» (ст. 78) выселить платежеспособного заемщика при обращении взыскания на недвижимость можно в двух случаях:

- если жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

- если все проживающие в заложенном жилье дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания [13, С. 129].

Коммерческие банки, однако, не считают нотариально удостоверенное обязательство достаточной гарантией защиты от рисков.

Законодательство об ипотеке постоянно совершенствуется, поэтому шансы в то, что в будущем направление кредитования под залог имеющегося жилья будет активно развиваться, достаточно высоки.

При приобретении квартиры на вторичном рынке следует выбирать ее в качественных домах: «сталинских», постройки 1940—1950 годов, или более современных построенных после 1970-х годов с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией электричеством и т.п.). При этом желательно, чтобы квартира была свободна (т.е. все ранее проживавшие там сняты с регистрации) поскольку некоторые банки не предоставляют кредит под «альтернативное» жилье, включенное в цепочку сделок по купле-продаже.

Для приобретения квартиры в строящемся доме банк может предложить кредит, по которому процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру будет выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья. К тому же, следует уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк дал разрешение на кредитование. Возможно, банк потребует, чтобы степень готовности строящегося жилого дома была достаточно высокой (например, не менее 40 %)

Помочь приобрести покой и уют за пределами города в загородном коттедже смогут не все банки. Но, поскольку этот сектор кредитования активно развивается, ситуация может измениться в ближайшем будущем. В тех банках, которые уже сейчас предлагают услугу кредитования под залог загородной недвижимости, можно получить кредит на стадии строительства дома или на готовый дом, а затем взять дополнительный кредит на его отделку. Поскольку стоимость загородного дома превышает стоимость стандартной городской квартиры, минимальная сумма кредита в этом случае будет выше [8, С. 130].

Второй важный момент при выборе ипотечной программы - уточнение тех категорий граждан, которые банк согласен видеть в качестве своих заемщиков.

Размер дохода должен быть достаточным, чтобы заемщик смог взять необходимую сумму кредита. Это требование только на первый взгляд кажется нелепым. На самом деле, если банк в своем рекламном проспекте заявляет, что максимальная сумма кредита составляет, например 500 тыс. долларов, то это не значит, что заемщик может на них рассчитывать. Размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40% ваших доходов после налогообложения. Любой коммерческий банк заинтересует не только размер доходов, но и способность их подтвердить документально.

В зависимости от степени прозрачности дохода будет и отношение к заемщику в банке. Более выгодные условия кредитования получат обладатели подтвержденных доходов. У остальных затребуют дополнительные подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья в наем; прежние договоры потребительского кредитования ит.п.).Обычно заемщикам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками [13, С. 131].

По обычному правилу выдают кредит, если клиент старше 18 лет, а к моменту возврата кредита еще не достигнет пенсионного возраста. Но могут быть и исключения, например, если клиент руководитель предприятия, владеет собственным бизнесом или относится к лицам творческих профессий, банк может дать кредит и после достижения пенсионного возраста. Но в этом случае отчисления на страхование будут выше.

Возраст также может не всегда учитываться, если у заемщика, который «не проходит» по возрасту, есть молодой супруг, оформленный в качестве созаемщика.