В сложившихся экономических условиях эффективное управление валютным риском банка, возникающим при его участии в системе ипотечного кредитования, сводится к проведению мероприятий, позволяющих его избежать. Это означает, что ипотечному банку следует отталкиваться от валюты, в которой будут рефинансированы его ипотечные кредиты. При ориентации банка на систему кредитования определенного ипотечного агентства желательно, чтобы отношения с этим агентством, выкупающим у него ипотечные кредиты, предполагали постоянную оферту по выкупу кредитов на определенных условиях (в настоящее время такую возможность предоставляет, например, система ипотечного кредитования АИЖК).

2.7 Управление операционно-технологическим риском

Операционно-технологический риск связан с вероятностью ошибок, допущенных самим банком, в процессе ипотечного кредитования. Он обусловливается следующими факторами:

- ошибки оформления (хранения) документов по кредиту и залогу;

- бухгалтерские ошибки и ошибки при расчете платежей заемщика;

- ошибки процедуры кредитования.

Рассмотрим методы управления операционно-технологическим риском ипотечного банка в соответствии с названными факторами.

1. Ошибки оформления (хранения) документов по кредиту и залогу. Они могут повлечь значительные финансовые потери, поэтому в каждом банке разрабатываются специальные процедуры для снижения их вероятности (многочисленные проверки и согласование содержания документации, а также порядок документооборота и хранения оригиналов документов в банковском хранилище).

Наибольшее количество ошибок такого рода, как правило, связано с этапом договорной деятельности любого предприятия (как банка, так и заемщика).

Поэтому создание системы защиты договорной деятельности банка позволит повысить эффективность системы в целом. В подтверждение данного тезиса прогрессивные ипотечные системы применяют унифицированные формы договоров и прочих документов.

2. Бухгалтерские ошибки и ошибки при расчете платежей заемщика.

Среди передовых ипотечных систем распространено применение формулы аннуитетных платежей, при которой заемщик ежемесячно платит одну и ту же денежную сумму, а банк распределяет полученные средства по видам дохода.

Формула рассчитывается один раз и не требует от банка ежемесячного расчета текущего платежа заемщика, что снижает вероятность ошибок при расчете платежей. [9. С.27-28]

3. Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

По данным Ассоциации российских банков (АРБ) на начало года, по ипотечным схемам продается около 1,5% жилья, а объем ипотечных кредитов составляет 0,007% ВВП, объем банковских ипотечных кредитов превышает 1 млрд. долларов, программы ипотечного кредитования осуществляют 140 банков. В ассоциации отмечают, что 70% рынка ипотечных кредитов приходится на пять российских банков: Сбербанк, Внешторгбанк, "ДельтаКредит", Райффайзенбанк и Городской ипотечный банк (см. приложение 4).

В связи с дефицитом долгосрочных ресурсов участники рынка редко кредитуют приобретение жилья на срок более чем 15 лет (это предельный срок кредита у Сбербанка, Райффайзенбанка и Городского ипотечного банка). На 25 лет кредиты выдают "Внешторгбанк Розничные услуги" и "ДельтаКредит". Сбербанк и ГИБ требуют от заемщика оплатить от 10% стоимости приобретаемого жилья, ВТБ- от 15%, "ДельтаКредит" - 20-25%, Райффайзенбанк - 30%. У Сбербанка процентные ставки по стандартному ипотечному кредиту составляют 18% годовых в рублях, 11% в долларах и евро, у ВТБ - 13-14% в рублях и 9,8-12% в долларах в зависимости от срока кредита, у "ДельтаКредита" - 10,5-14% в долларах в зависимости от срока и наличия справки о доходах клиента, у Райффайзенбанка- 11-14% в долларах, у Городского ипотечного банка - от 10,5-12% в долларах, 14,5-15,5% в рублях в зависимости от срока кредита (см. приложение 5). Размер штрафов и пеней за просрочку платежей по кредиту обычно составляет 30-50% годовых.

Платежеспособный спрос на жилье составляет в настоящее время 378,6 млн. кв. м или 150 млрд. долларов США. Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в 50 млрд. долларов. По прогнозам, к 2010 году их объем должен возрасти в 30 раз. Банки наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. Если в 2002 году населению было выдано ипотечных кредитов на 3, 3 млрд. рублей, то в 2004 году эта цифра увеличилась до 18, 5 млрд. рублей. [27]

Если рассматривать все кредиты, выданные на приобретение недвижимости, то их объемы в первой двадцатке крупнейших банков России в 2004 году составили почти 1,5 млрд. долларов, тогда как за 6 месяцев 2005 года эта цифра уже намного превысила 1 млрд. долларов. [26]

По данным крупнейших участников рынка, процесс ускорился примерно вдвое: за первое полугодие некоторые из них выдали населению столько кредитов (в стоимостном выражении), сколько за весь прошлый 2004 год.

Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса в России Сбербанка, банка DeltaCredit, Райффайзенбанка собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ, Росбанк, Уралсиб, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года начал работу Городской ипотечный банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский ипотечных банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.

С увеличением количества кредиторов на рынке ипотеки сложилась реальная конкуренция между банками, в результате которой:

- снизились процентные ставки по кредитам до 10-13% в валюте и до 14- 15 % в рублях;

- увеличились сроки кредитов,

- уменьшились требования к размеру первоначального взноса до 15-20% от стоимости жилья,

- появились новые кредитные продукты с переменой процентной ставкой.

Активизация банков в развитии ипотечного кредитования обусловлена:

Во-первых, благодаря правовому обеспечению ипотечных программ, в том числе упрощенной процедуре обращения взыскания на заложенное жилье. Этому способствовали изменения в федеральном законодательстве (в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", изменения в Гражданском и Налоговом кодексах.

1) ГПК РФ, ст. 446: новая норма предусматривает взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и в соответствие с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, вне зависимости от того, является ли жилье единственно пригодным для постоянного проживания.

2) ГК РФ, ст.292:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.