А.Г. Саркисян в своей статье «Ипотечное кредитование на современном этапе» определил насущные проблемы ипотечного жилищного кредитования, существующие как в Российской Федерации, так и на уровне субъекта РФ и местного самоуправления.

Целью работы является разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования (на примере города Хабаровска).

Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются: выявление организационно – правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования; выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в РФ; разработка проекта по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Хабаровске.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является деятельность по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования в городе Хабаровске.

Методами исследования в данной работе являются исторический, абстрактно-логический, монографический и аналитический.

Эмпирической базой курсового проекта является Федеральное законодательство, нормативно-правовые акты субъектов РФ, экономическая литература, данные периодических изданий, а также Интернет – сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

Хронологические рамки исследования. Анализ, проводимый в курсовом проекте, предполагает обработку собранного материала за последние 3–5 лет.

Практическая значимость. Проект развития системы ипотечного жилищного кредитования предполагает внесение изменений или поправок в уже существующее законодательство. Так как проект касается предложения Программы развития ипотечного жилищного кредитования молодых семей – Городская целевая Программа «Жилье для молодых семей на 2008–2011 годы», то было бы целесообразным внесение поправок в уже существующую Программу, а не разрабатывать новую. Так же в курсовом проекте приведен перечень основных проблем, с которыми сталкивается ипотечное жилищное кредитование, исходя из которых, нужно принять новые нормативно-правовые акты.

1. Основы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

1.1 Ипотека: понятие и сущность

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

- гласность, или публичность – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Существует следующая классификация ипотечных кредитов:

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные суда, морские суда, суда каботажного плавания, космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

- приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков как субъектов кредитования:

- застройщики и строители;

- будущий владелец жилья;

- по степени аффилированности заемщиков.

5. По способу рефинансирования:

– выпуск ипотечных облигаций;

– предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии и др.

6. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением.

7. По виду процентной ставки.

8. По возможности досрочного погашения.

9. По степени обеспеченности.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидиарными и выдаваемыми на общих условиях.

Тем не менее, уже сегодня имеется значительное число субъектов Федерации, реализующих собственные ипотечные программы и накопивший определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана АО «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Это программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвардкредитинвест» – эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры.

2. «Ретрокредитинвест» – эта схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

3. «Фьючерсинвест» – предназначена для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость.

4. «Комбинвест» – в основу этой программы положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставлении соответствующего жилья гражданам.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1) недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;