Финансирование строительных проектов в 2009 г. практически прекратилось. Девелоперы-застройщики испытывали трудности с финансированием операционной деятельности не только в связи с резким сокращением числа инвестиционных предложений (и, как следствие, ростом проблем, связанных с ликвидностью), но и в связи с резким падением спроса на объекты недвижимости. Сокращение спроса заставило операторов строительного рынка заморозить действующие проекты и отказаться от амбициозных планов.

По мнению некоторых специалистов, сокращение объемов строительных работ в 2009 г. составило 34% (по сравнению с 2008 г.). Ожидается, что в 2010 г. объем ввода объектов в эксплуатацию не превысит показателей 2009 г. Это связано с высокой долговой нагрузкой строительных компаний, 80% которых находятся на грани банкротства, а также с практически полным отсутствием новых строек. За девять месяцев 2009 г. число сделок по продаже квартир в Москве составило 36 700, что на 24% меньше прошлогоднего аналогичного показателя.

Проблемы сектора строительства затронули и смежные отрасли экономики.

По мнению участников рынка, в ушедшем году объем производства цемента снизился на 22,5%. Сокращение производства обусловлено падением спроса на данный строительный материал (порядка 35%), а также снижением его цены практически до уровня себестоимости — 2 тыс. руб. за тонну. Объемы производства других строительных материалов упали гораздо сильнее: производство кирпича — на 40%, производство черепицы и железобетонных конструкций — на 43% и 44,4% соответственно.

В настоящий момент основная цель строительной отрасли — пережить последствия снижения спроса без катастрофических потерь для бизнеса и по возможности реализовать те проекты, которые уже запущены и могут принести прибыль. Достаточно высокая капиталоемкость строительных проектов и зависимость девелоперов от внешнего финансирования при низком спросе и дефиците оборотных средств не позволяют оптимистично оценивать перспективы строительной отрасли. В таких условиях крайне необходима активизация спроса на объекты коммерческой и жилой недвижимости со стороны государства (выкуп государством уже построенных площадей) и иностранных инвесторов. Закрытый паевой инвестиционный фонд (недвижимости) (ЗПИФН) является наиболее "понятным" иностранным инвесторам инструментом. На Западе существует целый сегмент рынка инвестиций в недвижимость с участием REITs (Real Estate Investment Trust) — инвестиционных трастов недвижимости. REITs представляют собой старейший тип инвестиционных фондов, преимущественно вкладывающих свои активы в недвижимость или в ипотечные кредиты. Целью инвестирования в подобные фонды является получение высокой прибыли за счет роста цен на недвижимость и/или регулярных выплат доходов от процентов по ипотеке или от сдачи недвижимости в аренду.

Модель фондов недвижимости была сформирована более ста лет назад в США. В 1880-х гг. в Америке появились первые фонды недвижимости, в большинстве случаев частные. Их основным преимуществом было отсутствие двойного налогообложения. Это означает, что отсутствовала необходимость платить корпоративный налог на прибыль, инвестор уплачивал налог только на полученный доход. Большинство клиентов фондов недвижимости составляли корпорации или состоятельные люди, желавшие вкладывать средства в недвижимость при меньших трудозатратах и издержках.

К сожалению, надеяться на восстановление внутреннего частного спроса пока не приходится, и это напрямую касается сферы жилищного строительства.

Мировой финансовый кризис затронул сектор строительства в наибольшей степени, поэтому условия ведения бизнеса в этой отрасли подвергнутся самым значительным изменениям и потребуют иного подхода к оценке и реализации девелоперских проектов.

1. Девелоперским компаниям придется отказаться от финансирования новых объектов за счет платежей по уже реализуемым, но еще не законченным проектам.

2. Новые условия потребуют от девелоперов сократить расходную часть бюджета проектов. Это касается не только стоимости привлечения ресурсов и смены их источников, но и сокращения так называемых непроизводственных расходов, связанных с оформлением разрешительной документации на объект (упрощение условий получения разрешительной документации является одной из основных задач исполнительной власти в настоящее время).

3. Компании должны увеличить эффективность реализации проектов за счет сокращения сроков строительства объектов и введения их в эксплуатацию и повышения производительности труда персонала.

4. Необходимо снизить цену реализации объектов (особенно в сфере жилой недвижимости), сократив сверхприбыль, и сделать этот бизнес более социально ориентированным. Мировой опыт реализации строительных проектов изобилует примерами более ответственного подхода в части управления рисками и осуществления производственного процесса.

КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОБЛАСТИ: НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ

Не секрет, что банковское кредитование было основным источником привлечения инвестиционных ресурсов в строительной отрасли. Действительно, инвестиционная идея "занять в иностранной валюте на иностранном рынке "короткие" деньги и вложить в "длинные" проекты в России в национальной валюте" прижилась в нашей стране.

По данным некоторых экспертов, объем кредитов, выданных строительным компаниям в 2008– 2009 гг., превышает 30% от кредитного корпоративного портфеля коммерческих банков и 15% от кредитного корпоративного портфеля банков с государственным участием.

В 2009 г. отечественные банкиры, финансирующие девелоперские проекты, столкнулись не только с проблемой высокого уровня долговой нагрузки для девелоперов-застройщиков (по сравнению с коммерческим кредитованием), но и с резким сокращением выручки последних, связанным с падением спроса коммерческих компаний и физических лиц, а также с обесценением предметов залога по кредитам, предоставленным девелоперским компаниям.

Это стало причиной резкого сокращения присутствия коммерческих банков на рынке привлечения инвестиций в строительные проекты. Для многих банков запрет на кредитование девелоперских проектов, на предоставление кредитов для пополнения оборотных средств и развитие бизнеса предприятий, осуществляющих свою деятельность на рынке строительных материалов, строительных услуг и в иных сферах бизнеса, так или иначе связанных с девелоперскими проектами, стал частью кредитной политики. Иностранные фонды и банки, ранее финансировавшие российские строительные проекты, с началом острой фазы мирового финансового кризиса попросту закрыли любые лимиты на операции, характеризующиеся кредитным риском. Итог — практически полная остановка финансирования большинства российских строительных проектов, банкротство ряда девелоперских компаний.

По мнению автора, 2010 г. не принесет облегчения девелоперам-застройщикам в части доступа к инвестиционным ресурсам. Коммерческие банки не спешат восстанавливать лимиты кредитных рисков на девелоперские компании, поскольку уровень кредитной задолженности последних (как просроченной, так и реструктурированной) весьма высок и прогнозируется дальнейшее ухудшение финансового состояния девелоперов.