Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

ПВД = 403*127 = 51 180;

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

ЧОД = ЭВД – 20% = 40 945;

Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

6 483 000 руб.

5. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:

778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2 917 350 = 4 583 270 руб.

Список литературы и информационных источников

1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 1999.

2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.

3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997.

4. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000.

5. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.

6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru.