Основным земельным законодательным актом является Зе­мельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Зе­мельный кодекс определил цели и задачи земельного законода­тельства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохо­зяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответст­венности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к ка­тегориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреп­лены:

—компетенция Российской Федерации и ее субъектов, госу­дарственных органов всех уровней по регулированию земельных отношений;

—все формы права собственности и других прав на землю;

—права и обязанности всех собственников земли;

—порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, земле­устройства;

—меры правовой охраны земель;

—порядок разрешения земельных споров;

—ответственность за нарушение земельного законодательства.

В настоящее время подготовлен новый проект Земельного ко­декса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года ры­ночные преобразования, а также потребности современного эконо­мического развития страны.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности зем­ли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ­ственном земельном кадастре и документах государственной реги­страции прав на землю.

Зонирование земель — разделение земель на земельные уча­стки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответст­вующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательст­вом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель­ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и за­коном о недрах, и распространяется на земли определенной кате­гории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъек­тов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка — использо­вание земельного участка с учетом целевого назначения, установ­ленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование определяется на основе зонирова­ния земель, градостроительной и землеустроительной документа­ции. Разрешенное использование земельного участка может со­держать требования к:

— способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодо­родия почв или ухудшению окружающей природной среды;

— плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

— размещению социально - культурных, коммунально - бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

— видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опас­ностью;

— предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду;

—сохранению зеленых насаждений;

— иным требованиям, установленным федеральными закона­ми, законами и иными нормативными правовыми актами субъек­тов РФ и нормативными правовыми актами органов местного са­моуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами мест­ного самоуправления при зонировании земель, а также при пре­доставлении конкретных земельных участков и указывается в сле­дующих документах:

—в постановлениях органов исполнительной власти и в ре­шениях органов местного самоуправления о предоставлении зе­мельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

—в свидетельствах, договорах и иных документах, удостове­ряющих права на землю;

—в документах государственного земельного кадастра;

—в документах государственной регистрации. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органа­ми по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не уста­новлено законом, право собственности на земельный участок рас­пространяется на находящиеся в границах этого участка поверх­ностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и дру­гие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Дели­мым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может обра­зовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государ­ственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по сво­ему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному ис­пользованию не может быть разделен на самостоятельные земель­ные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных отношений являются Российская Фе­дерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе ис­пользовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными за­конами и не нарушает прав других лиц.