Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосво­енных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастро­енных земельных участков. Определив типичное соотношение ме­жду стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта = стоимость земли /

/ стоимость земли + стоимость зданий

Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благора­зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемле­мый для строительства период. Затратный подход включает не­сколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вы­четом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного уча­стка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия: 1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использо­вать экспертные оценки стоимости объектов.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на зе­мельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замеще­ния.

Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость заме­щения.

Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использо­ванием современных оборудования, материалов и планировки. Та­ким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строитель­ного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительст­ва, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя — это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за ис­пользование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3 этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оце­ниваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения,т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физи­ческий износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла­нировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитекту­ры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зда­ний, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в резуль­тате негативных изменений в области земельного законодательст­ва, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их ос­таточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5 этап. Определение рыночной стоимости собственно земель­ного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и со­оружений.

Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех за­трат на дату оценки.

Достоинством затратного метода являются его ясность и дока­зательность заложенных в нем принципов. Он широко использу­ется при определении лучшего и наиболее эффективного исполь­зования земельного участка как свободного. Кроме того, это един­ственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют досто­верные данные о совершенных сделках с аналогичными незастро­енными земельными участками.

Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на со­ответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он можетдать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недви­жимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходя­щейся на оцениваемый земельный участок.