В отношении федеральных государственных унитарных предприятий согласование сделок с недвижимым имуществом осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации[12], а в отношении санкт-петербургских государственных унитарных предприятий - Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ)[13].

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Арендатору следует учитывать правоспособность другой стороны при заключении договора аренды во избежание ненужных правовых конфликтов, вплоть до признания договора ничтожным.

Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости.

Договор аренды зданий и сооружений.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Таким образом, предметом аренды в данном случае выступает здание либо сооружение, при этом под зданием традиционно понимается капитальное строение, которое может быть как жилым (дом), так и нежилым (промышленное предприятие), а под сооружением - объекты чисто технического инженерного назначения (сооружения транспорта и связи, мосты и др.).

Согласно общему правилу, договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст.ст. 131, 164 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Указанное действительно для всех случаев аренды недвижимого имущества, кроме аренды здания и сооружения: согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды зданий или сооружений подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

В этой связи сразу возникал вопрос о том относятся ли к зданиям нежилые помещения, и следует ли на них распространять соответствующий правовой режим.

Данный вопрос вызывал множество споров и прекратился лишь с момента издания Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 01.06.00 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"[14].

Как указывается в данном письме, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Письмо поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента подписания его сторонами.

Указанная позиция является совершенно правильной, так как в противном случае получалось бы, что правовой режим нежилых помещений являлся бы более строгим (жестким), чем правовой режим самого здания или сооружения.

Между тем, подобное было бы явно неоправданно, поскольку нежилое помещение является, как известно, гораздо менее ценным объектом, чем само здание и в силу этого его правовой режим заведомо не может быть более жестким, чем статус здания или сооружения.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет за собой его недействительность.

Между тем, письменной формы недостаточно, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее года. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом, как разъяснено в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[15], если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Также не требуется обязательная государственная регистрация в случае, если стороны продлили договор аренды здания (нежилого помещения), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды. В этом случае отношения сторон уже регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ[16].

Применение норм ГК РФ о регистрации договоров аренды зданий и сооружений на практике вызывает немало вопросов.

Один из них: подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды нежилого помещения или здания, заключаемый в соответствии со ст. 429 ГК РФ?

Ответ на данный вопрос зависит от того, является ли сама по себе государственная регистрация элементом формы договора. Полагаю, что ответ на данный вопрос должен быть отрицательным.

Согласно ст.ст. 158, 163, 165 ГК РФ существует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная форма сделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной). Вопрос же о государственной регистрации сделки законодательством рассматривается всегда отдельно от формы сделки.

Так, например, ст. 609 ГК РФ называется: "Форма и государственная регистрация договора аренды". Очевидно, что в данном случае союз "и" употребляется в разделительном смысле и речь идет о двух разных понятиях: о форме сделки и ее государственной регистрации. В качестве примера можно привести и ст. 165 ГК РФ, в которой говорится: "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации .". В самой статье 429 ГК РФ (предварительный договор) также говорится лишь о необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не о его государственной регистрации. Подобные примеры можно продолжить.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), а соответственно не требуется и государственная регистрация предварительного договора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Данная позиция находит свою поддержку и в судебной практике. Так, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 применительно к договору аренды разъясняется, что предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как регистрация сама по себе элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, что предварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[17].