Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца.

Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.

Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК).

Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными

Далее подробно рассматриваются виды недействительных сделок с жилыми помещениями, которые чаще всего совершаются между гражданами с участием разного рода посредников, активно действующих на рынке жилья.

Недействительность сделок, совершенных недееспособными гражданами. Согласно ст.32, 33 ГК для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опека устанавливается над гражданами, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. В силу закона опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. Вместе в тем действия опекунов и попечителей по распоряжению имуществом подопечного в части совершения имущественных сделок подконтрольны органам опеки и попечительства.

Гражданско-правовая ответственность по сделкам, заключенным с гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, состоит в том, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п.1 ст.171 ГК).

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять его при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст.37 ГК). Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не разрешается совершение договора дарения от имени подопечного.

На практике выяснение дееспособности гражданина - участника жилищной сделки оказывается большой и сложной задачей. По данным Независимой психиатрической ассоциации, среди проживающих и обменивающих квартиры масса лиц с психическими расстройствами, чья беспомощность жульнически используется как посредническими фирмами, так и алчными родственниками.

Сделки, стороной в которых являются психически больные, но не признанные в судебном порядке недееспособными, в частности старики с теми или иными степенями психической несостоятельности, алкоголики, осуществляются без психиатрического освидетельствования.

Статьей 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено: "При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия".

Однако механизм реализации этой нормы не отлажен, что становится одной из основных причин криминальной ситуации на российском рынке жилья. В законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина.

Закон Российской Федерации “О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании” предусматривает: при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья возможны лишь в случаях, установленных законом. Пока даже нотариус не вправе обратиться в психоневрологический диспансер, чтобы удостовериться в психическом здоровье лица, совершающего сделку с жильем.

Проблема эта весьма актуальна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях.

Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Гражданский кодекс (ст.41) предусматривает и такую форму попечительства, как установление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, патронажа (покровительства). Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Патронаж над совершеннолетним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина.

Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий. Закон (ст.177 ГК) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.