Глава 3. Методы оценки

3.1.Затратный метод

Основные понятия:

исходная восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент сдачи дома. ( См. тех. паспорт сооружения.).

восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент оценки.

коэффициент удорожания - во сколько раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки. (Представляются ежемесячно.).

остаточная стоимость - восстановительная стоимость с учетом износа.

Методика расчета цены продажи жилья.

1.Свд = Сисх * Куд,

где Свд - восстановительная стоимость;

Сисх - исходная восстановительная стоимость;

Куд - коэффициент удорожания;

Свд=2,2*1=2,2 млн. руб.

2. Со = Свд * ( 1 - Иф/100 ),

где Со - остаточная стоимость

Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.).

Таблица 1.

*Для всех серий пятиэтажных строений - 1.

Со = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7

3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кх * Км ,

где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади:

0.95 - менее 1.50

1.00 - от 1.50 до 1.66

1.05 - от 1.66 до 2.00

1.10 - свыше 2.00;

Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00;

при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95;

при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10;

Кэт- в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже

здания, равен 0,90 Во всех остальных случаях - 1,00.

Киз - изолированность комнат;

1,04 -все комнаты изолированы;

096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах,

1,00 - во всех остальных случаях;

Клиф -наличие лифта;

1,03 - есть в домах,имеющих,5 и менее

этажей;;

1,00 -есть в домах имеющих более 5этажей,либо нет в домах, имеющих 5 и

менее этажей;

0,97 - в домах , имеющих , более 5

этажей;

К выс- высота помещений; 0,98 -менее

2,5 м ;

1,00 - от 2,50 м до 280м

1,02 - от 2,80 м до 300 м ;

1,04 - от 3,00 до 340 м;

1,06 - свыше 3,40 м;

К мус - наличие мусоропровода;

1,02 - есть в домах, имеющих менее 4

этажей;

097 - нет в домах, имеющих более 4

этажей ;

Кх -коэффициент, учитывающий площадь кухни;

0,95 -при площади кухни до 6 кв. м;

1, 00 при площади от 6 кв. м до 9 кв. м

1,05 при площади от 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10-----свыше 12 кв. м.

Км - коэффициент,| учитывающий материал стен

в том случае если кирпич - 1 ,10

в том случае если монолит - 1,05

в том случае если сборный железобетон -1,0

Стм = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1,05+1,10=10,85

4. Стоимость жилья с учетом месторасположения дома (Смм):

Смм = Стм*Кзон

Смм = 10,85*0,9=9,765

3.2.Доходный метод.

Задачей оценки является определение цены спроса и/или

цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на

конкретную дату или конкретный период "T", исходя из ее

равноценности с квартирами данного типа.

Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира

задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не

обязательно входит в эту выборку.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в

расчете на 1 кв. м общей площади квартиры.

3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются

равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в

которых расположены квартиры и функциональные модели квартир по