Инвестиции в недвижимостьРефераты >> Менеджмент >> Инвестиции в недвижимость
Математическое ожидание предложения:
М(х)предл=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880
Математическое ожидание спроса:
М(х)спрос=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154
Медиана предложения:
Мепредл = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586
Медиана спроса:
Меспрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108
Цена сделки:
Р = ( М(х)предл + М(х)спрос) / 2 * К ти
Кти определяется в том случае, когда медиана отличается от математического ожидания более чем на 10 %
Кти = (Меспрос + Мепредл) / ( М(х)спрос + М(х)предл )
Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517
Цена квартиры
Ркв = Р * Общ. площадь
Ркв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн.руб
3.3. Согласование результатов (расчет стоимости методом капитализации ренты)
Цель: Определить стоимость квартиры в зависимости
-от дохода, который она будет приносить
-от срока реализации данного проекта
-от применяемой для инвестора ставки капитализации
СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в месяц)
|
Месторасположения |
Тип квартиры | |||
|
Комн. Млн р. |
1 ком млн р. |
2 комн млн р. |
3 ком млн р. | |
|
Центр |
0,5 |
1 |
1,3 |
2 |
|
Приближенные к центру |
0,3 |
0,6 |
0,8 |
1,3 |
|
По линии метро (800 м от станции) |
0,3 |
0,6 |
1 |
1,1 |
|
Средней удаленности |
0,2 |
0,5 |
0,6 |
0,8 |
|
Удаленные |
0,2 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
|
Престижный пригород |
0,35 |
0,75 |
1 |
1,4 |
|
Пригород |
0,1 |
0,25 |
0,35 |
0,5 |
|
Средняя рыночная арендная ставка |
0,6 |
|
Мебель |
0,3 |
|
Телефон |
0,2 |
|
Сумма периодической ренты (Дт) |
1,1 |
*Поправки берутся из затратного метода
Ставки по налогам используемые в расчетах
|
НДС |
Налог на пользователей автомобильных дорог |
Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы |
Налог на прибыль |
Налог на имущество |
|
20% |
2,6% |
1,5% |
35% |
2% |
РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА
|
Текущих издержки за период (Зт) |
0,28 |
|
Сумма налоговых отчислений за период (Н) |
0,098 |
|
Сумма чистого дохода за период (после уплаты налогов) (ЧДт) |
0,7216 |
|
Безрисковая ставка на реинвестированные средства (Сб) |
0,14 |
|
Суммарный чистый доход за весь срок владения (ЧД) |
9,1896 187,3944 |
|
Ставка капитализации (Ск) |
0,5 |
|
Ставка прироста будущей стоимости (Сп) |
через 1 год - 0,1 через 10 лет - 0,2 |
|
Денежный эквивалент (Э) |
- |
|
Сумма издержек на смену прав собственности (Зи) |
0,05 |
|
Стоимость по методу капитализации (Р) |
19,145 39,702 |
ЧД = R * ([ (1+j/m)mn - 1 ] / j/m) , где
R - сумма чистого дохода за период (ЧДт)
j = 0.14
m = 12
для n = 1
ЧД = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)12 - 1] / 0,14/12 ) = 9,1896
для n = 10
ЧД = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)120 - 1] / 0,14/12) = 187,3944
Р = (ЧД / n*Ск) +( Р*Сn + Р*(1+Сn)*0,05 ) / (1+ni) , где
С1 = 10% = 0,1
С10=0,2
i = 0,15
Р1 = 19,145
Р10 = 39,702
4. Сравнительный инвестиционный анализ.
4.1.Определение основных инвестиционных показателей.
|
Годы жизни проекта |
ЧД |
Дох. от аренд. с уч. реинвест. |
Коэф. дисконтирования |
Дисконтирование выгоды |
Отток наличности |
Дисконтированные изд-ки |
Чист. ден. потоки |
Кумул. чист. ден. потоки |
ЧПЦ |
Кумул. ЧПЦ | |||
|
Инв. в недв. |
Текущ. расх. |
Налоги |
Всего | ||||||||||
|
0 |
1,000 |
160,653 |
160,653 |
160,653 |
-160,653 |
-160,653 |
-160,653 |
-160,653 | |||||
|
1 |
9,190 |
9,190 |
0,870 |
7,995 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
9,190 |
-151,463 |
7,995 |
-152,658 |
|
2 |
19,861 |
10,672 |
0,756 |
8,068 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
10,672 |
-140,792 |
8,068 |
-144,590 |
|
3 |
32,075 |
12,214 |
0,658 |
8,037 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
12,214 |
-128,578 |
8,037 |
-136,553 |
|
4 |
46,119 |
14,044 |
0,572 |
8,033 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
14,044 |
-114,534 |
8,033 |
-128,521 |
|
5 |
62,266 |
16,147 |
0,497 |
8,025 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
16,147 |
-98,387 |
8,025 |
-120,495 |
|
6 |
80,832 |
18,566 |
0,432 |
8,020 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
18,566 |
-79,821 |
8,020 |
-112,475 |
|
7 |
102,179 |
21,347 |
0,376 |
8,027 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
21,347 |
-58,474 |
8,027 |
-104,448 |
|
8 |
126,724 |
24,545 |
0,327 |
8,026 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
24,545 |
-33,929 |
8,026 |
-96,422 |
|
9 |
154,945 |
28,221 |
0,284 |
8,015 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
28,221 |
-5,708 |
8,015 |
-88,407 |
|
10 |
187,394 |
32,449 |
0,247 |
8,015 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
0,000 |
32,449 |
26,741 |
8,015 |
-80,393 |
|
Всего |
187,394 |
80,260 |
160,653 |
0,000 |
0,000 |
160,653 |
160,653 |
26,741 |
-80,393 | ||||
|
ликвидация | |||||||||||||
|
11 |
213,630 |
192,784 |
0,215 |
41,448 |
- |
0,000 |
23,134 |
23,134 |
4,974 |
169,650 |
196,391 |
36,475 |
-43,918 |
|
Итого |
213,630 |
380,178 |
121,709 |
160,653 |
0,000 |
23,134 |
183,787 |
165,627 |
196,391 |
-43,918 | |||
