Заказчик — юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обосно­вания (ТЭО) и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность.

Застройщик — юридическое или физическое лицо, обладаю­щее правами на земельный участок под застройку. Он является землевладельцем. Заказчик в отличие от застройщика только ис­пользует земельный участок под застройку на правах аренды.

Подрядчик (генеральный подрядчик) — строительная фирма, осу­ществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями дого­вора.

Управляющий проектом, может быть из шта­та заказчика, из специализированной посторонней организации или — по контракту — специалист как физическое лицо. Уп­равляющий проектом (проект-менеджер) должен быть универсальным специалистом, совмещать в одном лице знания инже­нера-строителя, менеджера, экономиста, финансиста и быть та­лантливым организатором.

В капитальном строительстве получили распространение сле­дующие организационные формы строительства: подрядный способ, хозяйственный способ, строительство объектов «под ключ».

При подрядном способе строительство объекта осуществляет­ся постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями (подрядчиками), которые имеют собственные материально-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные строитель­но-монтажные кадры соответствующих специальностей. Этот способ строительства является основным.

Подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) генерального догово­ра. В договоре оговарива­ются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение, порядок осуществления строительства, обеспече­ние материально-техническими ресурсами, регламентируются условия производства работ.

При хозяйственном способе строительство объектов осуществ­ляется собственными силами заказчика или инвестора. Для это­го в организационной структуре заказчика создается строитель­но-монтажное подразделение, которое и осуществляет комплекс­ное строительство объекта. Данный способ обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприя­тий, при строительстве небольших объектов на территории су­ществующего предприятия, в сельском строительстве, т.е. в тех условиях, когда не представляется возможным организовать равномерную загрузку строительных кадров, когда выполнение строительно-монтажных работ во времени зависит от характера технологического процесса основного производства.

В последние годы широкое распространение начинает полу­чать форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. Это повышает заинтересован­ность генподрядчика в более экономном расходовании установ­ленного сметного лимита, так как полученная экономия посту­пает в его распоряжение.

5. Особенности применения лизингов строительства.

43. Управление лизинговыми операциями в строительной отрасли. Расчет лизинговых плате­жей.

Лизинг — это отношения, связанные с приобретением в собственность оборудования и сдачей его в аренду за определенную плату во временное пользование. При финансовом лизинге между произ­водителем оборудования и его пользователем, как правило, вы­ступает посредник, финансирующий эту сделку.

Суть этой сдел­ки заключается в том, что лизингополучатель, у которого от­сутствуют свободные финансовые средства, входит с предложе­нием в лизинговую компанию о заключении лизинговой сделки. При соответствующей договоренности лизингополучатель под­бирает продавца или производителя необходимого оборудова­ния, а лизингодатель приобретает его во временное пользование для лизингополучателя за определенную в договоре лизинга плату. После окончания такого договора данное оборудование либо переходит в собственность лизингополучателя (в зависи­мости от условии договора), либо возвращается лизингодателю.

Лизинг в условиях российской экономики весьма выгоден по сравнению с покупкой машин и оборудования в кредит еще и тем, что он значительно сокращает инвестиционные риски. Обстоятельство, прежде всего, связано с тем, что оборудование, взя­тое в лизинг, гораздо труднее использовать не по назначению, чем кредит. А в случае банкротства лизингополучателя лизин­годатель вообще ничего не теряет.

Лизингополучатель ос­вобождается от единовременной полной оплаты стоимости иму­щества, что выгодно отличает лизинг от обычной купли-прода­жи.

В мировой практике различают два вида лизинга: финансовый и оперативный. Основными критериями их различий служат сроки использования передаваемого в аренду оборудова­ния. Если оперативный лизинг характеризуется более корот­ким временем передачи машин или оборудования в аренду по сравнению с нормативными сроками их службы (в связи с чем лизингодатель вынужден многократно сдавать его во временное пользование), то для финансового лизинга характерен длитель­ный срок аренды и, следовательно, амортизация большой ила всей части его стоимости.

В результате лизингодатель в условиях финансового лизинга в течение срока договора путем периодических платежей воз­вращает не только полную стоимость переданного имущества, но и получает дополнительную прибыль. Относительные размеры платежей при оперативном лизинге, как правило, выше, чем при финансовом лизинге. Отсюда оперативный лизинг, на наш взгляд, практи­чески есть не что иное, как хорошо всем известная форма арен­ды.

Таким образом, лизинговым и арендным отношениям прису­щи как общие черты, так и существенные отличия. Они состоят прежде всего в том, что если при лизинге одновременно с лизин­годателем и лизингополучателем участвует и третья сторона — продавец лизингового оборудования, то при аренде продавец передаваемого оборудования, как правило, отсутствует.

В договоре лизинга и аренды неодинаково распределяются и возможные риски, связанные с недостатками, обнаруженными в имуществе. Если при лизинговом договоре лизингодатель не отвечает перед пользователем за недостатки переданного обору­дования, то при арендной форме арендодатель отвечает перед арендатором, как за имеющиеся дефекты, так и за возможный вред, причиненный в процессе использования оборудования. Снятие же ответственности по данному вопросу с лизингодате­ля обусловлено тем, что лизингополучатель, как правило, сам выбирает поставщика оборудования. Если даже случайно объект сделки не по вине сто­рон будет уничтожен, лизингополучатель, в отличие от аренда­тора, обязан продолжить погашение лизинговых платежей, пре­дусмотренных договором. При аренде же практически все рис­ки остаются за арендодателем, и если оборудование окажется в непригодном состоянии, то арендатор имеет все права для дос­рочного расторжения договора. _,

Аналогичные обязательства по продолжению полной выпла­ты платежей возлагаются на лизингополучателя и в случае на­рушения им условий договора или досрочного расторжения по своей инициативе.