Хотя результаты приватизации жилья в России весьма впечатляющи, особенно в Москве, где приватизировано около 40% жилых единиц, в связи с этим процессом возникает много вопросов. Какие семьи приватизировали свое жилье: относящиеся к группам с более высокими доходами, к классу "белых воротничков" или ко всем слоям населения? Как ведут себя пенсионеры? Что побуждает одни семьи приватизировать свое жилье, а другие - воздерживаться от этого? Почему уровень приватизации различается по городам?

Стандартная экономическая модель выбора формы владения описывает процесс принятия жильцами решения о том, становится ли им собственниками занимаемого жилья, в терминах потоков затрат (положительных и отрицательных) при аренде и праве собственности.

Поскольку в России приватизация жилья осуществляется бесплатно, жилец при приватизации получает, по сути, полную стоимость жилой единицы, хотя в будущем он, скорее всего, будет вынужден платить за ремонт своей квартиры. В Венгрии, например, семьи могут легко купить право на жилплощадь. Таким образом, потенциальное увеличение капитала жильца в результате приватизации следует уменьшить на величину его первоначальных вложений. В России стоимость приватизированной квартиры должна служить действенным фактором при принятии решения о приватизации: те, кто проживают в более дорогих квартирах, по-видимому, их раньше приватизируют.

На стороне спроса действуют и другие факторы. Наибольшие стимулы к приватизации - у пенсионеров. При режиме государственного обеспечения жильем договор об аренде (найме) жилья давал жильцам очень большие права. Фактически было невозможно, да и сейчас очень трудно выселить их, к тому же арендуемая жилплощадь может быть передана по наследству тем членам семьи, которые на ней прописаны. Те же, кто не прописан, получить ее не могут. Поэтому пенсионеры заинтересованы в приватизации квартиры, чтобы передать ее по наследству не прописанным в ней родственникам.

Существуют, однако, факторы, тормозящие процесс приватизации. Права съемщиков государственного жилья близки к правам владельцев, что снижает эффект от приватизации. Кроме того, если окажется, что для владельцев суммарная величина оплаты эксплуатационных расходов на содержание жилья и налогов на недвижимость превысит стоимость арендной платы, привлекательность приватизации уменьшится. Правительство Российской Федерации учло этот факт в Законе о приватизации жилищного фонда, которым установлено, что в течение неопределенного "переходного периода" те, кто приватизировал свою жилплощадь, будут платить такую же квартплату и оплачивать коммунальные услуги в тех же размерах, что и арендаторы. Однако, те, кто покупают приватизированную квартиру, должны оплачивать расходы по ее содержанию в полном объеме, а это означает, что в будущем жильцы приватизированных квартир, возможно, также станут нести полное бремя таких расходов.

В Российской Федерации введен налог на недвижимость, собираемый на местном уровне, но с едиными ставками по всей стране. Его величина в настоящее время незначительна. Более того, в некоторых городах, включая Москву, введение налога было отложено с тем, чтобы не сдерживать ход приватизации. Таким образом, в 1993 г. не существовало различий в плате за жилье между его владельцами и арендаторами. Но нет гарантии, что налоги на имущество останутся низкими. В действительности недостаточное поступление налогов на местном уровне может привести к их росту. И, наконец, многие квартиры уже нуждаются в ремонте, и его откладывание только увеличивает объем таких работ. Жильцы, приватизирующие свои квартиры, должны считаться с тем, что в будущем им придется нести расходы по ремонту своего жилья, которые превзойдут увеличение стоимости собственности в результате приватизации.

Государственный жилищный фонд почти полностью состоит из многоквартирных зданий и, согласно Закону о приватизации, любая квартира в любом здании может быть приватизирована. Поэтому сегодня положение съемщика жилья и владельца квартиры, живущих в одном доме, мало чем различается за исключением того, что владелец квартиры может свободно продать или сдавать ее.

При принятии решения о приватизации действует еще один фактор. В то время как жильцы муниципальных и ведомственных квартир могут их свободно приватизировать, имеются свидетельства того, что, по крайней мере, некоторые предприятия мешают передаче жилья своих рабочих в их собственность. В России на конец 1993г. было приватизировано 37% муниципального жилья и только 20% ведомственного. Более того, обследование, проведенное в Москве в декабре 1992г., показало, что 31% жильцов ведомственных квартир, подавших заявления о приватизации, было в ней отказано или заявлено, что организация не согласна с тем, что квартиру можно приватизировать. Применительно к муниципальному жилью отказы составили 0,5%.Поскольку на ведомственное жилье, приходится 56% государственного жилищного фонда в городах, сопротивление ведомств существенно влияет на общие темпы приватизации. Предприятия, желающие сохранить свою собственность, похоже, считают, что их грабят. Им также хочется удержать свою политическую роль в городе, которая, по их мнению, зависит от числа рабочих мест и социальной инфраструктуры (включая жилые дома), которыми они располагают. В любом случае следует ожидать, что жильцы ведомственных квартир будут приватизировать свое жилье более медленными темпами, чем другие граждане.

И последний фактор, влияющий на принятие решения о приватизации - социально-экономический статус жильца. Предполагается, что семьи, взрослые члены которых занимают сравнительно высокое служебное положение и имеют высшее образование, приватизируют свои квартиры раньше других, поскольку они уже поняли "новые правила рыночной игры". В отличие от них жильцам с более низким образовательным уровнем понадобится больше времени, чтобы осознать преимущества приватизации.

Таким образом, темпы приватизации жилья в России очень высоки. В стране за два года приватизировано 8.5 млн. жилых единиц, в то время как в Великобритании в соответствии с национальной программой приватизации муниципального жилья за 13 лет (1979-1991гг.) приватизировано всего немногим больше 1,5 млн. квартир. Жильцы отельных квартир имеет право на приватизацию своего жилья, не ожидая, пока собрание жильцов дома примет такое решение.

Можно сказать, что пик приватизации уже пройден. Большая часть дорогостоящих квартир приватизирована, и многие пожилые люди, желавшие приватизировать свои квартиры, осуществили указанное намерение. Во второй половине 1993г, в среднем в месяц приватизировалось 400 тыс. жилых единиц, что почти в два раза меньше, чем в 1 квартале того же года. Но не исключено, что еще есть большое количество людей, которые приватизировали бы свои квартиры, если бы был установлен крайний срок. Эти "маргинальные приватизаторы", проживающие, по всей видимости, в квартирах средней стоимости, хотят понять, будут ли те, кто уже приватизировал свои квартиры, платить по более высоким ставкам за содержание жилья и коммунальные услуги, а также значительные налоги на недвижимость. Точно так же по мере продолжения экономических преобразований все больше предприятий, возможно, убедятся в том, что содержание собственного жилого фонда обходится им слишком дорого, и передадут его местным властям, обеспечивающим более простые условия приватизации, что будет содействовать дальнейшему развитию рынка недвижимости.