Организация брокерской деятельности на рынке недвижимости г. Тюмени
(КЛИЕНТ) 5) 4)
ДОПЛАТА
3)
АГЕНТСТВО
ОЦЕНКА
Рис.3.3
1) перечисление имеющейся у клиента доплаты
2) перечисление средств продавцу квартиры (кредит)
3) договор купли-продажи квартиры на агентство
4) договор, регулирующий отношения
5) возврат кредита (стоимость 2-комнатной квартиры за минусом перечисленной доплаты)
Разработанные схемы операций по обмену, размену, кредитованию могут успешно применяться в практической брокерской деятельности. Приведенные практические рекомендации в полной мере учитывают реально сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости.
Вторым этапом (с 1997г.) развития брокерской деятельности стало образование общественных организаций. Первый из них в г.Тюмени стало Ассоциация риэлторов г.Тюмени, затем появился Союз риэлторов и Гильдии риэлторов Тюменской области. Стали организовываться совместные встречи: компания решает общие проблемы, намечает общие цели и задачи, разрабатывает единые стандарты деятельности (см.Приложение). Общественные движения усиливается за счет вхождения региональных организаций в Российскую Гильдию риэлторов, имеющую сложную структуру (см.Приложение). На всех этапах развития брокерской деятельности любые изменения, усовершенствования в методах работы и тенденция развития обусловлены и продиктованы развитием самого рынка недвижимости в городе. Рассмотрим существующую ситуацию на рынке недвижимости в г.Тюмени.
Наиболее активный покупательский спрос приходится на периоды весна-осень. Летом - в период отпусков и зимой в январе-феврале активность покупателей уменьшается, что, впрочем, не влияет на колебания цен на жилье.
Что касается непосредственно структуры спроса, то из сложившейся на рынке ситуации можно сделать вывод о том, что население ориентировано на приобретение дорого, современного жилья. Последнее время отмечается повышение спроса на элитное жилье - индивидуальные проекты, а также на квартиры улучшенной планировки в центре города. Это объясняется ,во-первых, тем, что люди, располагая средствами на покупку жилья, желают приобретать действительно качественное, комфортное жилье. Во-вторых, не следует забывать о другой функции недвижимости - а именно - как способа вложения капитала. С этих позиций повышение спроса на элитное и улучшенной планировки жилье объясняется, прежде всего, его ликвидностью на рынке. С течением времени оно не обесценится, а где-то его стоимость возрастет, в связи с чем деньги, вложенные в качественную, дорогую недвижимость сейчас, не обесценятся и через несколько лет, а саму недвижимость, при необходимости всегда можно обратить вновь в капитал. При этом на стоимость жилья оказывает влияние строительный материал: наибольшим спросом пользуется кирпич, на втором месте - монолит (хотя он пока встречается не так часто), на третьем - панель, и на четвертом - блочные дома. Цена на квартиру в зависимости уже только от материала может варьироваться в пределах 10-12% . Этаж, на котором располагается квартира также влияет на цену: 1 и 9 этажи, как правило уступают около 10% в цене.
Наряду с повышением цен на современное жилье наблюдается падение спроса на так называемые “хрущевки”, особенно на 3-4-х комнатные квартиры. Их в настоящее время практически невозможно продать иначе, чем по максимально низкой цене. Дело в том, что при наличии достаточных средств для покупки 3-4 комнатной “хрущевки”, люди предпочитают вложить деньги в жилье меньшей площади, но повышенной комфортности, улучшенной планировки, которое еще долгое время не потеряет своей ликвидности. Поэтому многокомнатные “хрущевки” с каждым годом теряют в цене, становятся обузой для проживающих в них, поскольку уже сейчас нереально продать многокомнатную “хрущевку” и купить на эти средства равноценное по площади жилье любой другой планировки.
В отличии от многокомнатных “хрущевок”, спрос и цены на одно- двухкомнатные “хрущевки” относительно стабильны, поскольку это самое дешевое и, следовательно, доступное жилье на рынке. Накопив средства на покупку “какого-нибудь” жилья, люди покупают небольшие “хрущевки”.
Место расположение квартиры также влияет на цену и спрос. Так, район Лесобазы в основном не пользуется спросом не смотря на то, что там строится современное жилье. Причина в том, что во-первых, это неблагоустроенный район, а во-вторых, с крайне неудобной транспортной схемой. Однако в настоящее время этот район разрастается, что возможно повлечет и благоустройство, и повышение доступности. Район Московского тракта также застраивается, причем жильем очень высокого качества и при наличии необходимой инфраструктуры в районе, он со временем будет пользоваться хорошим спросом.
В восточном микрорайоне в последнее время строиться жилье повышенной комфортности - новые монолитные дома. Поэтому данному району свойственна тенденция к повышению спроса.
В шестом микрорайоне цены возросли в среднем на 7-10% после ввода нового путепровода. Среди других микрорайонов он пользуется заметно повышенным спросом, у него хорошая перспектива и выбор квартир в этом районе ограничен - люди не спешат продавать жилье.
Таковы общие тенденции развития рынка недвижимости в г.Тюмени. На ценовую ситуацию на рынке оказывает влияние множество факторов, рассмотренных выше. В настоящее время на ситуацию особенно ощутимо повлияли макроэкономические факторы.
Произошедшая 17 августа девальвация рубля, вызвавшая общеэкономический кризис, оказала огромное влияние не только на экономическую, но и на политическую и социальную сферы жизни общества. В брокерской деятельности влияние кризиса проявилось в двух направлениях: (1) внутрикадровая политика, тактика деятельности фирмы в новых условиях; (2) коньюктурные изменения на рынке недвижимости.
Чтобы грамотно действовать в условиях кризиса необходимо в общих чертах уяснить причины существующей ситуации, а уяснив, - определить первостепенные задачи, иначе говоря, ответить на вопрос "что делать?".
Внешней причиной происходящего является кризис мировых финансовых рынков, пришедший с Востока. Внутренних причин можно было бы назвать много (сейчас дискуссии и аналитические обзоры по этому поводу присутствуют во всех средствах массовой информации), однако, основные кратко можно обозначить следующим образом: коррупция в эшелонах государственной власти, недальновидная экономическая политика, заключающаяся в решении текущих задач и игнорирование стратегических, и, как следствие, - к концу 1998г. - спад производства. Статистические данные, характеризующие сложившуюся ситуацию таковы: спад производства - 6,6%; объем эмиссии - 12-15%; уровень инфляции 50% (и по прогнозам некоторых экспертов к началу 1999г. составит 92%).
В результате не осталось ни одного сегмента рынка, ни одной сферы предпринимательства, которых бы не коснулись разрушительные тенденции кризиса. Экономистами был определен порядок, в котором распространиться волна банкротств в случае негативного развития ситуации:
