СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Большое число городов и других местных территориальных единиц в США испытывают финансовые трудности из-за недостаточно эффективного использования имеющейся у них недвижимости, в частности земельных участков. Между тем многие участки, которые в настоящее время пустуют или недоиспользуются, могут стать источником значительных доходов для местных бюджетов.

Цель предлагаемого учебника состоит в том, чтобы помочь местным руководителям подготовить всеобъемлющую программу управления государственным недвижимым имуществом и сделать государственную собственность производительной и доходной формой собственности.

Местные руководители, на которых возложена задача управления недвижимостью, должны разбираться в тонкостях работы рынка недвижимости, вопросах строительства, его финансирования, аренды, муниципального законодательства и т.д. Кроме того, они должны квалифицированно выполнять следующие основные задачи:

1. Определение возможностей использования недвижимого имущества.

2. Рыночное и финансовое обоснование проекта.

3. Приглашение застройщиков к участию в торгах.

4. Отбор претендентов на подряд.

5. Обсуждение сделки.

6. Контроль строительства и эксплуатации недвижимости.

Глава 1. Первая задача: определение возможностей использования недвижимого имущества.

Решение этой задачи осуществляется в два этапа: на первом проводится оценка всех земельных участков, принадлежащих местной администрации, и первичный отбор участков, которые могут быть использованы для различного рода проектов застройки; на втором - разрабатывается система информации по земельным участкам.

Первый этап включает следующие последовательно выполняемые операции: формирование комиссии по оценке; сбор информации; первичная классификация информации; первичная оценка участков; повторная классификация и оценка; выработка рекомендации по отобранным участкам; рассмотрение рекомендаций местной администрацией; окончательный отбор.

Комиссия по оценке участков должна состоять из квалифицированных экспертов, которые могут дать свои заключения по рыночной стоимости и спросу на землю, земельному планированию, архитектуре, финансированию, управлению и т.д. При сборе информации особое внимание должно уделяться данным о размере участков, их доступности, месторасположении, соседних землях и их использовании, текущей эксплуатации участков, арендных ставках, специфических характеристиках участков, расположенных на них коммунальных предприятиях и другим моментам.

При проведении первичной классификации и оценки земельных участков следует разбить их на четыре категории:

1) свободные, незастроенные участки, которые не используются и не предусмотрены к использованию в будущем;

2) незастроенные участки, которые в настоящее время используются (например, как парки или зоны отдыха) или предусмотрено их использование в будущем;

3) застроенные участки, которые в настоящее время используются какой-либо организацией;

4) застроенные участки, которые в настоящее время используются местной администрацией.

Первоначальную оценку земельных участков следует проводить по каждой категории в отдельности. Наибольшую сложность представляет оценка застроенных участков, предполагающая анализ большего числа факторов, в частности мнения общественности, работников расположенных на участке организаций и т.д. По всем категориям участков оценка проводится по следующим факторам: рыночные и экономические условия, размер участка, возможность различного использования земли, специфические характеристики, региональные и другие ограничения по строительству, издержки по изменению профиля использования участка.

Повторная оценка земельных участков подразумевает получение дополнительной информации, в частности, на основе посещения участков, интервью с ответственными государственными чиновниками и частными лицами, предварительного изучения наиболее и наименее эффективных способов эксплуатации участков, величины потенциальных доходов и т.д. В результате оценки выявляются группы участков с наиболее высоким, средним и низким потенциалом использования.

Задача второго этапа - создать и ввести в пользование информационную базу для того, чтобы обеспечить и облегчить процесс оценки недвижимости, отбор участков под застройку, анализ обоснованности проектов, проведение торгов и контроль над работой подрядчика.

Создание информационной системы должно начинаться с анализа того, какого рода данные и в какой форме необходимы местным властям для эффективного управления недвижимостью. Выявленные потребности в данных должны быть классифицированы. Затем определяется список входных данных и порядок работы с ними. База данных должна постоянно пополняться. Для того, чтобы облегчить пользование информацией, следует выбрать компьютерную программу, наиболее полно отвечающую потребностям и возможностям пользователей.