Развитие эмфитевзиса в области частного права привело к спору между юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Гай (3. 145) защищал положение, что это есть locatio-conductio — аренда. Император Зенон определил это отношение, как особое правоотноше­ние (С. 4. 6. 6), устанавливаемое особым договором — emphyteuseos contractus. Развитой и окончательно обработанный институт эмфитев­зиса носил характер смешения италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищае­мое особым иском (D. 6. 3; С. 4.66).

Права эмфитевты (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником и имея ius in re aliena, он в то же время имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовал­ся и владельческой защитой. Наподобие собственника ему принадле­жали и петиторные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения — separatio (D. 22. 1. 25. 1). Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и прода­ны надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведо­мить собственника и отчислить 2% с цены — laudemium — эмфитевзи­са или предоставить собственнику право первой купли — ius protimeseos. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее. Эмфитевта мог устанавливать залоги и сервитуты. Обя­занности его состояли в следующем: он должен вести хозяйство, как хороший хозяин, и платить общественные налоги, вносить собствен­нику ежегодную ренту — canon (деньгами или натурой). Рента была обычно ниже обыкновенной наемной платы, и поэтому эмфитевта не имел права на сбавку ренты, тогда как наниматель в некоторых случаях имел право на уменьшение наемной платы (п. 505).

Для защиты своих прав против всякого владельца эмфитевта имел особый иск actio vectigalis и все владельческие интердикты.

Права эмфитевты прекращались в следующих случаях: при нанесе­нии им большого ущерба, собственник мог лишить его участка (ius privandi): при трехлетней неуплате canon'a или публичных налогов (на церковных землях — до двух лет) (Nov. 7. С. 3. 2); при нарушении предписаний о продаже (С. 4.66. 3). Собственник земли имел по пово­ду исполнения обязанностей особый иск против эмфитевты — actio emphyteuticaria.

Сокращения, принятые в тексте

D. – Дигесты. Например: 50. 17. 141. 1. означает: Дигесты, книга 50, титул 17, фрагмент 141, § 1. pr. означает начало фрагмента; i. f. – конец фрагмента.

С. – Кодекс Юстиниана. Например, С. 8. 44. 19 означает: Кодекс, книга 8, титул 44, конституция 19.

Гай – Институции Гая.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права. М., Юридическая литература, 1972 г.

2. Римское частное право. Под редакцией И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского., М., Юристъ, 1997 г.

3. "Римское право” И.Б.Новицкий. "ТЕИС", 1996 г.

4. “Очерки по истории Римской имерии”. Р.Виппер, “Феникс”, 1995 г.

5. “История римского права”. В.М.Хвостов, 1919 г.