Как обезопасить себя от

мошенников на рынке жилья

Договоры купли-продажи жилых помещений вызывают пристальный интерес криминогенных элементов. Это естественно: на сегодняшний день квартиры составляют главную часть имущества граждан, а зачастую являются единственным серьезным имуществом, находящимся в их собственности. Правовая неосведомленность и беспечность граждан при совершении сделок с недвижимостью позволяют преступникам безнаказанно заниматься противоправной деятельностью. Отчасти это вызвано объективными причинами, в том числе недостаточной правовой урегулированностью вопросов, касающихся приватизации жилья и сделок с недвижимостью, формальной законностью юридически правильно оформленных и нотариально удостоверенных документов. Все это создает у работников правоохранительных органов затруднения в определении, к какой области права - уголовного или гражданского - следует отнести то или иное правонарушение.

Статистика свидетельствует, что каждая тридцатая сделка с недвижимостью в Москве чревата неприятностями для владельцев недвижимости (от подделки документов и мошенничества и вплоть до захвата заложников и убийства). Из числа преступлений в сфере недвижимости наиболее распространено мошенничество - 50,6 %, вымогательство - 11 %, убийство - 10,2 %, должностные преступления - 4 %.

Проверка информации о квартире

Для чего важно проверить информацию о покупаемой квартире?

Это важно сделать по двум причинам. Во-первых, информация из единого государственного реестра прав позволяет убедиться, что лицо, которое называет себя собственником квартиры и предлагает вам заключить сделку по ее приобретению, действительно является собственником этой квартиры и не имеет никаких ограничений по ее распоряжению. Дело в том, что в подтверждение своих прав собственности собственник предъявляет, как правило, свидетельство о государственной регистрации права, выданное органом, осуществившим государственную регистрацию. Однако такое свидетельство подтверждает только тот факт, что государственная регистрация права собственности на квартиру действительно была произведена в день, указанный в свидетельстве. Таким образом, оно содержит информацию о зарегистрированном праве конкретного лица и об имеющихся ограничениях этого права, содержащуюся в едином государственном реестре прав только на дату выдачи свидетельства. Но если на дату выдачи свидетельства не существовало каких-либо ограничений прав собственника, то в дальнейшем данная квартира могла быть заложена или подвергнута аресту, что, естественно, не нашло отражения в ранее выданном свидетельстве о государственной регистрации прав. Может получиться так, что покупатель такого объекта подпишет договор купли-продажи и даже заплатит деньги по этому договору, и только при обращении в регистрирующий орган выяснит, что купил квартиру, находящуюся в залоге, или квартиру, отчуждение которой запрещено, поскольку на нее наложен арест.

Во-вторых, сложившаяся на сегодняшний день практика работы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, исходит из того, что при отчуждении объекта недвижимости выданное правоотчуждателю (продавцу, дарителю) свидетельство о государственной регистрации изымается. Однако речь в данном случае идет только о практике работы, но не о требовании законодательства. Другими словами, собственник, продавая квартиру (или другим способом отчуждая ее), может и не возвратить в орган, осуществивший регистрацию, свидетельство о государственной регистрации своего права, что не будет являться препятствием для осуществления государственной регистрации сделки или перехода права к другому лицу, приобретающему объект недвижимости. Таким образом, лицо, уже продавшее принадлежащий ему объект недвижимого имущества, получает возможность иметь на руках свидетельство о государственной регистрации права и предъявлять его как документ, удостоверяющий право собственности. Мошеннику в этом случае ничто не помешает еще раз заключить сделку отчуждения данного объекта, продав уже принадлежащую другому владельцу квартиру.

Кроме того, продавец квартиры может ввести покупателя в заблуждение относительно того, кто еще прописан с ним в квартире, "купив" или подделав выписки из домовой книги. Впоследствии это может оказаться серьезным препятствием при осуществлении прав собственности на квартиру.

Для того чтобы избежать подобного рода ситуаций и убедиться, что вы действительно имеете дело с собственником недвижимости и квартира юридически "чиста", не находится в залоге или под арестом, необходимо обратиться в орган, осуществивший государственную регистрацию, за получением информации из единого государственного реестра прав по интересующему объекту. Предоставленная информация будет более точной, чем та, которая содержится в свидетельстве о государственной регистрации права, и позволит потенциальному покупателю квартиры избежать неприятных ситуаций при заключении и оформлении сделки.

Кто может получить информацию о квартире?

Согласно Федеральному закону от 21. 07. 97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит открытый характер, а орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан в течение 5 дней представить сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление.

Какие документы необходимо представить для получения информации о квартире?

Для того чтобы получить информацию из единого государственного реестра прав, заинтересованное лицо должно обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав с письменным заявлением, в котором необходимо указать:

- наименование объекта недвижимости, информация о котором запрашивается;

- местонахождение (адрес) объекта;

- кадастровый номер (если он известен заявителю). Необходимым условием получения информации является предъявление заявителем удостоверяющего личность документа, наименование и реквизиты которого также необходимо указать в заявлении. Информация об объектах недвижимости предоставляется за плату, поэтому к заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий внесение платы за получение информации.

Что должна содержать выписка из реестра прав?

Запрошенная информация предоставляется в виде выписки из единого государственного реестра прав, которая должна содержать:

- описание объекта недвижимого имущества (наименование, его адрес, кадастровый номер, если имеется);

- данные о зарегистрированных и существующих на момент предоставления информации правах на данный объект, включая данные о собственнике квартиры;

- данные о существующих на момент предоставления информации ограничениях этих прав (если они существуют).

Можно ли получить какие-нибудь иные сведения, например о стоимости квартиры?

Предоставление иных сведений, например о предыдущих собственниках квартиры, данных о ее стоимости или стоимости, по которой она была когда-то приобретена, не допускается. Вместе с тем законом установлен круг лиц, которые имеют право получить более полную информацию из единого государственного реестра прав. К ним относятся сами собственники и их наследники, правоохранительные, судебные, налоговые органы, органы государственной власти и управления.