Недействительным может быть признан договор купли-продажи квартиры в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. В этом случае также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.

Во всех этих ситуациях покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры. Доказать, что на самом деле уплачена рыночная стоимость квартиры, практически невозможно. Порекомендовать здесь можно только одно: не совершать сделок при возникновении каких-то сомнений и подозрительных обстоятельств и тщательнейшим образом проверять необходимые документы и факты.

Неправомерное завладение квартирой

Хотя и исключительно редко, но все же встречаются случаи неправомерного завладения квартирой без ее оплаты (полной, частичной или заранее оговоренной суммы). Преступник при покупке квартиры просто не выплачивает деньги либо часть обещанной суммы за совершение сделки. При этом нередко потерпевшими становятся социально деградированные личности (пьяницы, наркоманы .и т. п.), слабоумные старики, душевнобольные и т. д. Преступники для получения согласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на право заключения сделки используют весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от "стимулирующего" подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы, пыток, а также похищения потерпевшего с вывозом его в другие области или регионы России, а также в страны СНГ.

Как подстраховаться от мошенничества

В первую очередь неопытным покупателям, не слишком сведущим в юридических тонкостях сделок с недвижимостью, следует воспользоваться помощью профессионалов. Такую помощь могут оказать:

- юрист (член коллегии адвокатов или занимающийся частной практикой, либо сотрудник одной из юридической фирм), который посоветует, какими документами необходимо запастись, как проверить их подлинность, какие сведения нужно собрать. Есть юристы, специализирующиеся на сопровождении сделок с недвижимостью. Это означает, что они будут присутствовать на всех этапах заключения сделки (правда, эти услуги стоят недешево);

- частный маклер, который может взять на себя большую часть ваших хлопот, но при этом может оказаться и пособником мошенников;

- риэлторская фирма, специалисты которой займутся проверкой документов на квартиру и самой квартиры.

Если вы решили обратиться в риэлторскую фирму

Риэлторские фирмы чрезвычайно заинтересованы в том, чтобы договор купли-продажи был заключен с соблюдением всех требований закона; в противном случае они могут понести убытки и потерять лицензию. Покупателям, решившим приобрести квартиру с помощью риэлторской фирмы, следует иметь в виду следующее.

Риэлтеры не всегда заключают договоры, по которым за определенное вознаграждение обязуются подыскать покупателю подходящую квартиру и оформить сделку с продавцом. Возможно, в этом они видят способ уйти от ответственности или уклониться от налогов. Риэлтер только оформляет договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем. Сам же риэлтер в этой сделке не участвует, а потому ответственность по сделке перед покупателем несет продавец. В таком случае предъявить претензии по качеству квартиры покупатель может только продавцу, но даже найти этого продавца, не говоря уже о расторжении договора купли-продажи квартиры, иногда бывает весьма затруднительно.

Избежать подобной ситуации можно, заключив с риэлторской фирмой грамотный договор, в котором должны быть оговорены:

- обязательство риэлтера найти квартиру;

- условия, которым должна соответствовать квартира;

- обязанности риэлтера по проверке качества найденной квартиры;

- ответственность риэлтера за нарушение условий договора.

При наличии такого договора в случае, если вам продали некачественную квартиру или квартиру вам продал не собственник, а мошенник, вы сможете потребовать от риэлторской фирмы возмещения ваших убытков, поскольку обязанности, возложенные на нее договором, фирма не выполнила или выполнила ненадлежащим образом.

При составлении договора нужно также иметь в виду, что к отношениям риэлтера и клиента применяется Федеральный закон "О защите прав потребителей", поэтому включать в договор уже установленные этим законом меры ответственности (различного рода неустойки), которые могут отпугнуть риэлтера, особой необходимости нет. Более важно подробно указать обязанности риэлтера, чтобы в случае судебного разбирательства иметь возможность сослаться на нарушение или невыполнение риэлтером своих обязанностей.