а) право выбора объекта лизинга и продавца лизингового имущества принадлежит лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором;

б) лизинговое имущество используется арендатором только в предпринимательских целях;

в) лизинговое имущество приобретается арендодателем у продавца этого имущества только при условии передачи его в лизинг арендатору.

В договоре финансовой аренды недвижимости обязательно определяется размер арендной платы, порядок, сроки и периодичность внесения арендных платежей. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора. Для арендатора данный договор служит способом получения необходимого ему, в частности, недвижимого имущества. Поэтому экономически выгодным для сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора, что ранее предусматривалось необходимым условием при заключении договора финансовой аренды в соответствии с “Временным положением о лизинге”. Гражданский кодекс не содержит нормативных предписаний, устанавливающих размер арендной платы за пользованием имуществом по договору финансовой аренды, однако понятно, что в соответствии со ст.555 данного кодекса размер арендной платы при финансовой аренде недвижимого имущества является существенным условием договора, т.е. отсутствие формулировки об этом повлечет за собой недействительность договора.

Законодательством не предусмотрены специальные правила, касающиеся обязанностей сторон по использованию и содержанию арендованного имущества. По своему усмотрению в договоре стороны могут возложить обязанности проведения капитального ремонта на арендатора, что соответствует п.1 ст.616 ГК, а также предусмотреть иное распределение расходов по содержанию арендованного имущества. Традиционно расходы на содержание арендованного имущества по договору финансовой аренды несет арендатор, если иное не установлено законом или договором финансовой аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и предавать свои права и обязанности по договору финансовой аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено действующим законодательством. В указанных случаях, за исключением передачи прав и обязанностей по договору другому лицу, ответственным по договору финансовой аренды перед арендодателем остается арендатор.

В договоре финансовой аренды можно предусмотреть переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды, предусматривающий выкуп арендованного недвижимого имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Выкуп имущества при финансовой аренде регулируется общими правилами, установленными Гражданским кодексом для арендных сделок, и осуществляется в соответствии с условиями договора финансовой аренды или дополнительного соглашения сторон. Закон может устанавливать случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Если по истечении срока договора финансовой аренды выкуп не состоится, то имущество может быть сдано в аренду вновь. Наступающие в этой связи арендные отношения не могут служить основанием для оформления договора финансовой аренды, так как предметом договора лизинга выступает новое, специально приобретенное арендодателем имущество с целью передачи его в аренду. По истечении срока договора финансовой аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды имущества. При этом условия этого контракта могут претерпеть изменения по соглашению сторон.

Еще одной особенностью договора финансовой аренды является то, что в момент передачи арендатору арендованной недвижимости к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи данного имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон в договоре, хотя собственником имущества остается арендодатель.

3.2. Купля-продажа квартир как предмет предпринимательской деятельности.

По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы.

О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Постановление Правительства РФ от 24.12.94 года включило риэлтерскую деятельность в список видов деятельности, подлежащих лицензированию. Порядок лицензирования определяется Положением о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 года.

Риэлтерами могут быть как юридические, так и физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с ГК РФ коммерческими являются организации, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли. Из чего следует, что организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, могут создаваться только в форме хозяйственных товариществ (полных и на вере) и обществ (с ограниченной ответственностью и акционерных), производственных кооперативов, государственных и муниципальных предприятий.

Риэлтерская деятельность - это коммерческая деятельность и поэтому не может быть риэлтерской некоммерческая организация. Вместе с тем, ГК устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности некоммерческими организациями, в том числе и с недвижимостью, однако эта деятельность существенно ограничивается двумя моментами. Первое, предпринимательская деятельность должна служить целям ради которых создана некоммерческая организация. Второе, при получении прибыли такая организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации (п.5 ст116 ГК предусматривает исключение для потребительских кооперативов).