Договор купли-продажи квартиры как объекта недвижимости регулируется ст.ст.130,131,163,164,165 части первой и главой 7.”Продажа недвижимости” части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для продажи жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи (купли-продажи_ квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

“У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. Если в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным”.[14]

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

3.2. Список нормативных актов и использованной литературы .

· Гражданский кодекс РФ

· Жилищный кодекс РСФСР

· Закон РФ от 24.12.92 г. “Об основах федеральной жилищной политики”

· Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1

· Указ Президента РФ от 14.02.96 г. “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности”

· Указ Президента РФ от 27.08.96 г. “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”

· Закон РФ “Об акционерных обществах” от 26.12.95

· Закон РФ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” от 28.08.95

· Закон РФ “О федеральном железнодорожном транспорте” от 20.07.95 г.

· Закон РСФСР “Об иностранных инвестициях в РСФСР” от 04.07.91

· Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности”

· Временное положение о лизинге, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.04.96

· Положение о лицензировании лизинговой деятельности , утв. Постановлением Правительства РФ от 26.02.96

1. Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6

2. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1

3. Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // “Хозяйство и право”,1996; №3

4. Газман В. “Гарантии для участников лизинговых операций” // “Хозяйство и право”,1996; №11

5. Гришаев С.П. “Ваше право собственности на жилой дом или квартиру”, М.,1995

6. “Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995

7. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М., 1996

8. Коган Э.Э. “Правовые основы лизинга” // “ЭКО”,1996; №3

9. “Комментарий части первой Гражданского кодекса для предпринимателей “ М.,1996

10.Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11

11. Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” // “Российская юстиция”,1995; №5

12. “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996

13. “Сделки с недвижимостью” // Библиотечка “Российской газеты”,1996; №20

14. Суханов Е. “Сделки с недвижимостью” // “Экономика и жизнь”, 1996; №21

15. Трутнева Э.К. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” // “ЭКО”, 1995 ; №5

16. Филатов А.А. “Лизинг: правовые аспекты” // “Деньги и кредит”, 1995; №8

17. “Хозяйственные документы” // “Сборник договоров”, М., 1996

[1] “Сделки с недвижимостью”, М.,1996; стр.2

[2] Лаврухин О. “Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше?” // ж-л “Бизнес” , 1996, №11 ; стр.13

[3] Бойко Т. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” // ж-л “ЭКО”, 1995, №9 ; стр.173

[4] Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” // ж-л “Российская юстиция”,1995, №5 ; стр.26

[5] там же ; стр.27

[6] Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // ж-л “Хозяйство и право”, 1996, №3 ; стр.23

[7] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.30

[8] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.68

[9] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.31

[10] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.69

[11] Коган Э.Э. “Правовые основы лизинга” // ж-л “ЭКО”, 1996 , №3 ; стр.65

[12] Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ; стр.41

[13] Там же ; стр.45

[14] “Хозяйственные документы”, М.; 1996 ; стр.36