3.6. Юридическое оформление операций аренды земли. Нормативная база, необходимая для осуществления операций по аренде земли

Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. №436-IV (далее - ХК).

Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. №2768-111 (далее - ЗК).

Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. №435-IV (далее - ГК).

Закон Украины «Об аренде зем­ли» от 06.10.98 г. №161-XIV( далее — Закон об аренде земли).

Постановление КМУот25.12.98 г. №2073 «Об утверждении Порядка го­сударственной регистрации догово­ров аренды земли» (далее — Порядок №2073).

Постановление КМУ от 24.01.2000 г. № 119 «Об утверждении Порядка реги­страции договоров аренды земельной доли (пая)» (далее — Порядок №119).

Постановление КМУ от11.10.2002 г. № 1531 «Об экспертной денежной оцен­ке земельных участков».

Приказ Государственного комите­та Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 г. №43 «Об утверждении Ин­струкции о порядке составления, вы­дачи, регистрации и хранения государ­ственных актов на право собственнос­ти на земельный участок и право по­стоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли» (далее — Инструкция №43).

Приказ Государственного комите­та Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. №5 «Об утверждении фор­мы Типового договора аренды земель­ной доли (пая)».

Общие положения об аренде земли

В соответствии с главой 15 ЗК, право пользования земельным участ­ком может быть реализовано в форме постоянного пользованияземельным участком или аренды.

В постоянное пользование пред­оставляются земельные участки, на­ходящиеся в государственной или ком­мунальной собственности, и только предприятиям, учреждениям и орга­низациям, относящимся к государственной или коммунальной собствен­ности, при этом срок пользования не ограничивается (ч. 1 ст. 92 ЗК).

Что касается аренды, то, согласно ч. 1 ст. 93 ЗК, право аренды земельно­го участка — это основанное на дого­воре срочное платное владение и поль­зование земельным участком, необ­ходимым арендатору для осуществле­ния предпринимательской и прочей деятельности. Аренда земельного участка может быть краткосрочной— не больше 5 лет и долгосрочной— не больше 50 лет. В этом разделе рассмо­трим именно право аренды земельно­го участка, а не право постоянного пользования (их следует различать).

Арендаторамиземельных участков могут быть граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юри­дические лица, международные объе­динения и организации, а также ино­странные государства.

Арендодателями земельных участ­ков являются граждане и юридичес­кие лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица (ч. 1 ст. 4 Закона об аренде земли). Следова­тельно, физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование (ст. 92,123 ЗК), не мо­гут быть арендодателями. Что каса­ется земель государственной и ком­мунальной собственности, то до раз­граничения,в соответствии с законом, этих земель арендодателями земель­ных участков в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселко­вые, городские советы, а за предела­ми населенных пунктов — соответ­ствующие органы исполнительной власти в рамках полномочий, опреде­ленных Земельным кодексом Укра­ины (п. 1 Заключительных положе­ний Закона об аренде земли).

Объектамиаренды являются зе­мельные участки, находящиеся в соб­ственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государ­ственной собственности. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находя­щимися на ней, или без них.

Следует учесть, что земельный участок, обремененный залогом, мо­жет передаваться в аренду только при согласии залогодержателя (ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли). Договор аренды земельного участка, обреме­ненного залогом, без согласия зало­годержателя признается недействи­тельным согласно ст. 210 ЗК.

Земельные участки не могут быть объектами лизинга (п. 2 ст. 3 Закона Украины «О финансовом лизинге», ст. 807 ГК).

Договор аренды земли: содержание, заключение, регистрация, расторжение

Право на аренду земельного участ­ка возникает после заключения дого­вора аренды и его государственной ре­гистрации (ч. 2 ст. 125 3К). Договораренды земли— это договор, по кото­рому арендодатель обязан за плату пе­редать арендатору земельный участок во владение и пользование на опред­еленный срок, а арендатор обязан ис­пользовать земельный участок в соо­тветствии с условиями договора и тре­бованиями земельного законодатель­ства (ст. 13 Закона об аренде земли).

Существенные условиядоговора аренды земли, а также документы, являющиеся неотъемлемой частьюта­кого договора, определены в ст. 15 Закона об аренде земли. Следует иметь в виду, что, согласно ч. 2 ст. 15 упомянутого Закона, отсутствие в до­говоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, а также нарушение требований статей 4 — 6, И, 17,19 этого закона является осно­ванием для признания договора не­действительным.

Статьи 24 и 25 Закона об аренде земли содержат перечень прав и обязан­ностей арендодателя и арендатора.

Так, арендодатель обязан:

— передать в пользование земель­ный участок в состоянии, соответству­ющем условиям договора аренды;

— при передаче земельного участ­ка в аренду обеспечивать, согласно закону, реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земель­ного участка;

- не совершать действий, кото­рые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земель­ным участком;

- возместить арендатору капи­тальные расходы, связанные с улуч­шением состояния объекта аренды, проводившимся арендатором по со­гласию арендодателя;

- предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках зе­мельного участка, которые в процес­се его использования могут стать при­чиной экологически опасных послед­ствий для окружающей среды или привести к ухудшению состояния са­мого объекта аренды.

Арендатор земельного участка об­язан:

- приступить к использованию земельного участка в сроки, установ­ленные договором аренды земли, за­регистрированным в установленном законом порядке;

- выполнять установленные относительно объекта аренды огра­ничения (обременения) в объеме, предусмотренном законом или до­говором аренды земли;

- соблюдать режим использова­ния земель природно-заповедного и прочего природоохранного назначе­ния, оздоровительного, рекреацион­ного и историко-культурного назна­чения;

- в пятидневный срок после го­сударственной регистрации договора аренды земельного участка государ­ственной или коммунальной соб­ственности предоставить копию до­говора соответствующему органу го­сударственной налоговой службы.

Соответствующим образом дока­занное невыполнение стороной в до­говоре хотя бы одной из этих обязан­ностей является, согласно ч. 1 ст. 32 Закона об аренде земли, основанием тля расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию вто­рой стороны. Следует учитывать, что невыполнение арендодателем обязан­ности по предоставлению в пользова­ние земельного участка в состоянии, отвечающем условиям договора арен­ды (п. 1 ч. 2 ст. 24 Закона об аренде земли), может быть основанием для расторжения договора только в слу­чае, если арендодатель не оговорил недостатки земельного участка при заключении договора (ч. 3 ст. 36 За­кона об аренде земли).