Таблица 4. Календарный план (диаграмма Ганта)

2.4 Описание модели

2.4.1 Принятые упрощения и ограничения

Финансовый анализ проекта реконструкции здания основывался на балансе расходных и доходных частей проекта. Расчеты проводились на основании действующих в РФ принципов бухгалтерского учета и налогового законодательства.

В финансовой модели проекта дается оценочный прогноз деятельности компании (затрат, доходов и финансовых результатов) на период до 3-х лет.

Все расчеты проводились в рублях.

Основным источником финансирования считался коммерческий кредит по ставке 18% годовых. Максимальный срок кредитования принимался равным 3 (Трём) годам, с возможностью досрочного погашения кредита. Проценты начислялись ежемесячно. В случае недостатка оборотных средств применялась схема начисления сложного процента.

Применялись следующие допущения и ограничения:

· Инфляция рубля не учитывалась,

· Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,

· В состав всех расходов и доходов включается НДС.

2.4.2 Особенности финансовой модели

При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир по договору купли-продажи, а с покупателем заключается договор долевого участия в строительстве и будущий собственник выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой продажи квартир до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

2.4.3 Описание расчетной модели

Расчетный период составлял 3 года с разбивкой по месяцам.

Основными факторами, которые оценивались при прогнозировании результатов деятельности, были денежные потоки (cash-flow) , т.е. потоки реальных денег в связи с получением доходов и осуществлением затрат.

Доходы далее именовались притоками денежных средств, а расходы оттоками.

Суммарный денежный поток инвестиционного проекта был разделен на три составляющих:

· Денежный поток от операционной или основной деятельности предприятия,

· Денежный поток от инвестиционной деятельности предприятия и

· Денежный поток от финансовой деятельности предприятия.

К притокам от операционной деятельности в данном случае ничего отнесено не было, т.к. основная деятельность предприятия не рассматривалась. К оттокам от операционной деятельности были отнесены налоги (НДС и налог на прибыль предприятий), возникающие в результате реализации проекта.

К притокам от инвестиционной деятельности были отнесены доходы, связанные с продажей квартир. К оттокам – весь перечень расходов, связанных с проектированием, получением необходимых разрешительных документов и строительством.

К притокам от финансовой деятельности было отнесено поступление кредитных средств, к оттокам – уплата % и возврат заемных средств.

2.4.4 Основные статьи расходов (оттоки)

В связи с тем, что сводный сметный расчет проекта пока не проводился для прогнозирования результатов деятельности компании был применен метод основанный на стоимости основных видов работ, учитывающий строительные объемы и их среднюю стоимость.

Основные расходы представлены в таблице 4.

Таблица 5. Расходы, непосредственно связанные с проектированием и строительством

Строительные объемы:

· Площадь квартир – 17780 м2;

· Холлы, вестибюли, лестницы и пр. – 8029 м2;

Проектирование

При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 652,4 руб/м2 при общей продолжительности данного вида работ в 7 месяцев. При определении объема работ высчитывалось на общую площадь квартир. Таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 17780 м2.

В состав проектных работ были включены:

· Разработка эскизного проекта – 2% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 1,5 месяца;

· Выпуск проектной документации (стадия «П») – 31% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 3 месяца;

· Выпуск рабочей документации и экспертиза проекта – 67% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца.