Ипотечное кредитование
Таблица 1
Потенциальный эффект ипотечного кредитования на региональные бюджеты в 2007 г.
|
Показатели |
Москва |
Самара |
Оренбург |
Иркутск |
|
Число домашних хозяйств, желающих участвовать в жилищных программах* |
1 439 777 |
524 601 |
347 932 |
409 609 |
|
Общая величина регионального бюджета на 2007 г.** |
304 200 000 |
17 800 000 |
9 000 000 |
12 800 000 |
|
Ассигнования на жилищное строительство в региональном бюджете на 2007 г.** |
81 000 000 |
4 800 000 |
1 400 000 |
2 900 000 |
|
Средняя сумма кредита** |
350 |
350 |
350 |
350 |
|
Общий объем по 20% спроса** |
100 784 376 |
36 722 070 |
24 355 254 |
28 672 663 |
|
Издержки в связи с 20% неисполнением обязательств при доле убытков в случае такового неисполнения 50%** |
10 078 438 |
3 672 207 |
2 435 525 |
2 867 266 |
* — Включает 77% домашних хозяйств со средними доходами
** — тыс. рублей.
Источники: Расчеты Банка России; ЦАРН; Госкомстат.
Региональным агентствам необходимы пруденциальные стандарты, стандарты в отношении достаточности капитала и прочие стандарты финансовой деятельности. Мировой опыт указывает на длинный перечень финансируемых государством ведомств, которые в прошлом несли убытки в результате слабости применявшихся ими стандартов кредитной деятельности. Недавние примеры этого рода включают соответствующие ведомства на Филиппинах и в Мексике. В большинстве случаев подобные убытки потребовали значительной финансовой помощи со стороны национальных правительств. Помимо предъявляемых федеральным агентством требований, касающихся андеррайтинга и резервирования, в настоящее время не существует последовательного набора стандартов финансовой деятельности для региональных агентств. В отношении приобретаемых АИЖК кредитов, оно устанавливает стандарты по андеррайтингу и сопровождению кредитов, а также требование о достаточности капитала, составляющее 10 процентов от объема кредитов, которые каждое агентство продает федеральному агентству. В отношении кредитов, которые финансируются на местах, не устанавливаются общие правила андеррайтинга заемщика, кредитования лиц, имеющих доступ к внутренней информации, концентрации кредитов, системы внутреннего контроля или формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам. Агентства Самарской области и Оренбургской области формируют резервы на возможные потери по ссудам только по 10 процентам кредитов, которые они продают федеральному агентству.
Субсидирование процентных ставок быстро истощит региональные бюджеты. Большая часть региональных программ рассчитана на домашние хозяйства со средним уровнем доходов.
С экономической точки зрения, более эффективно предоставлять денежные средства населению, чем манипулировать ценами на товары и услуги, чтобы сделать их финансово доступными. Субсидирование процентных ставок искажает рынок жилищного финансирования, внося диспропорции в его главный механизм ценообразования - процентную ставку по ипотечным кредитам. В той мере, в какой субсидии считают необходимыми, было бы более эффективно предоставлять их в виде единовременной суммы, денежных платежей начального периода, например, в виде субсидирования первоначального взноса или страхования кредитов с целью повышения доли ипотечного кредита в общей стоимости покупаемого жилья.
При более высоких процентных ставках затраты на субсидирование первоначальных платежей составляют примерно 80 процентов затрат на субсидирование процентных ставок в терминах текущей стоимости. В таблице 2 проводится сравнение затрат на субсидирование процентных ставок и первоначальных платежей с использованием допущений о двух уровнях рыночных процентных ставок по ипотеке.
Таблица 2
Сопоставление параметров субсидирования процентных ставок и первоначальных взносов
|
Показатели |
Рыночная ставка по кредитам = 19,6% |
Рыночная ставка по кредитам = 15% | ||||
|
Кредиты без субсидий |
Субсидии на процентные ставки |
Субсидии на первоначальные взносы |
Кредиты без субсидий |
Субсидии на процентные ставки |
Субсидии на первоначальные взносы | |
|
Текущая стоимость субсидий |
231 012 |
180 771 |
142 460 |
141 686 | ||
|
Экономия при субсидировании первоначальных взносов |
50 241 |
774 | ||||
|
Ежемесячные платежи по кредитам |
5 703 |
2 652 |
2 688 |
4 503 |
2 652 |
2 638 |
|
Ставка по ипотечным векселям |
19,6% |
7,0% |
19,6% |
15,0% |
7,0% |
15,0% |
|
Первоначальный взнос со стороны государства |
180 771 |
141 686 | ||||
Допущения:
· Кредитный баланс = 342 000 руб.
· Первоначальный взнос со стороны покупателя = 146 571 руб.
· Срок кредита = 20 лет
В каждом случае размер субсидий в счет первоначального платежа выбирался таким образом, чтобы уменьшить ипотечный платеж до величины, обеспечивающей субсидирование процентных ставок. При относительно более низких рыночных процентных ставках первоначально разница в стоимости между этими субсидиями невелика, однако ипотека с рыночной процентной ставкой не будет блокирована на балансе учреждения-организатора ипотеки.
