Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.[4]

Последовательность оценки объекта недвижимости:

1 Этап. Определение задачи оценки:

цель оценки, вид определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав, дата оценки.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки:

график работ по оценке, источники информации, выбор методов оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку.

3 Этап. Сбор и анализ информации:

осмотр объекта и прилегающей территории, юридическое описание объекта недвижимости, физические характеристики и местоположение, экономическая информация, проверка достоверности собранной информации, анализ и обработка информации.

4 этап. Анализ наиболее эффективного использования:

анализ земельного участка, анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями, правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, наивысшая стоимость недвижимости.

5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

оценка стоимости на основе доходного подхода, оценка стоимости на основе сравнительного подхода, оценка стоимости на основе затратного подхода.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости:

проверка полученных данных о величине стоимости, допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации, выведение итоговой величины стоимости.

7 этап. Составление отчета об оценке.[7]

Цели и задачи оценки недвижимости

Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответственно.[1]

В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях:

§ операции купли-продажи или сдачи в аренду;

§ акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;

§ привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

§ кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

§ страхование объектов недвижимости;

§ кредитование под залог объектов недвижимости;

§ внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

§ разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;

§ ликвидации объектов недвижимости;

§ исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

§ других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки.

Понятие и виды стоимости:

При проведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Стоимость имеет две формы проявления:

§ потребительная стоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования).

§ меновая стоимость характеризует способность объекта

недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):

§ рыночная стоимость объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

§ стоимость замещения объекта оценки;

§ стоимость воспроизводства объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки при существующем использовании;

§ инвестиционная стоимость объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

§ ликвидационная стоимость объекта оценки;

§ утилизационная стоимость объекта оценки;

§ специальная стоимость объекта оценки.

Основные принципы оценки недвижимости:

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника);

2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями);

3. принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4. (наилучшего и) наиболее эффективного использования.

Понятия и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя:

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса.

Оценка стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

Ключевыми факторами, формирующими стоимость недвижимостив рамках доходного подхода, являются:

§ площадь, сдаваемая в аренду;

§ процент наполняемости;

§ арендные ставки;

§ динамика их роста/снижения;