ü во-первых, данная оценка является прогнозной. Залоговая стоимость определяется при заключении кредитного договора, но по состоянию на момент истечения срока по кредиту с добавлением времени на быструю продажу с торгов;

ü во-вторых, поскольку намечается возможная будущая продажа с открытых торгов, то вероятна смена собственника и соответствующая модификация условий применения имущества;

ü в-третьих, расчет залоговой (ликвидационной) стоимости выполняется на основе предварительной оценки рыночной стоимости.

Некоторые особенности имеет оценка недвижимости для целей залога. Для оценки недвижимости залогодатель должен представить оценщику следующие документы:

ü документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации);

ü документы, на основании которых приобретена собственность (договора купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.);

ü справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки;

ü технический паспорт строения;

ü документ на право пользования земельным участком;

ü договора аренды и субаренды (при их наличии);

ü сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии) .

По общему правилу залог возникает в силу договора, но может возникать и на основании закона. Договор о залоге оформляется составлением отдельного документа либо соответствующей припиской к основному договору. Наряду с реквизитами сторон в нём должны указываться: предмет залога (состав и стоимость заложенного имущества), существо обеспечиваемого залогом требования (размер, срок исполнения), а также указание на то, у кого должно находиться заложенное имущество (вид залога). Залог предприятий или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в соответствующем органе. Кроме того, залог предприятия, строений и иных объектов, непосредственно связанных с землёй, требует нотариального удостоверения. Несоблюдение этих правил оформления залога влечёт недействительность договора (статья 339 Гражданского Кодекса).

При залоге имущество может оставаться у залогодателя либо передаваться за счёт средств залогодателя налоговому органу с возложением на него обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества, в том числе сделки, совершаемые в целях погашения сумм задолженности, могут совершаться только по согласованию с налоговым органом.

Законом предусматривается два вида залога:

ü имущество остаётся у залогодателя – залог;

ü имущество передаётся залогодержателю - заклад, например, передача вещи. Залогом в том или ином виде обеспечиваются требования, вытекающие из договоров купли-продажи, займа, банковской ссуды, имущественного найма.

Предметом залога может быть любое движимое и недвижимое имущество, имущественные права, ценные бумаги. Однако нельзя заложить следующие виды имущества:

ü имущество, изъятое из оборота (драгоценные камни и изделия из них, вооружения, боеприпасы);

ü требования, носящие личный характер (например, требования об алиментах, о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью);

ü иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;

ü отдельные виды имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

Залог земельных участков, предприятий, строений, которые остаются во владении и пользовании залогодателей, называется ипотекой. В договоре об ипотеке должна указываться оценочная стоимость предмета ипотеки. Залоговая стоимость имущества составляет обычно 50-70% его рыночной стоимости, поэтому ипотека одного и того же имущества может обеспечивать несколько требований в пределах стоимости заложенного имущества. Залогом допускается перезалог уже заложенного имущества. В этом случае залогодатель обязан сообщить последующим залогодержателям обо всех договорах, обременяющих закладываемое имущество. Требования последующих залогодержателей удовлетворяются лишь после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей.

Залогодержатель несёт риск случайной гибели или случайного повреждения предмета залога.

3.2 Поручительство

Один из способов обеспечения исполнения обязательств – поручительство (см. Приложение 4).

В соответствии со статьей 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. В налоговом праве это означает, что в силу поручительства поручитель обязывается перед налоговыми органами исполнить в полном объеме обязанность налогоплательщика по уплате налогов, если последний не уплатит в установленный срок причитающиеся суммы налога и соответствующих пеней. Поручительство может применяться в качестве способа обеспечения в отношении практически любого вида обязательства без дополнительных условий, в налоговых правоотношениях применение поручительства ограничено строго определенными рамками, например данный вид обеспечения исполнения обязательств может применяться только в случаях изменения сроков исполнения обязанностей по уплате налогов. Более того, статья 61 НК РФ предусматривает заключение договора поручительства как одно из необходимых условий (изменение срока уплаты налога может быть обеспечено залогом имущества) для получения отсрочки, рассрочки, налогового и инвестиционного налогового кредита. Кроме того, применение поручительства в качестве обеспечения обязанности по уплате налога или сбора обязательно при реализации подакцизных товаров, однако здесь в качестве поручителя может выступать исключительно банк. В случае неисполнения налогоплательщиком своей налоговой обязанности, обеспеченной договором поручительства, налоговый орган получает воз­можность получить причитающиеся налоги не с налогоплательщика, а с его поручи­теля, который, как предполагается, имеет более устойчивое финансовое положение. Тем самым неисполнение налогоплательщиком своих фискальных обязательств перед государством влечёт и ответственность его поручителя. Однако принудительное взыскание суммы налоговой недоимки и начисленных пеней возможно для налоговых органов только в судебном порядке.

Поручительство оформляется в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договором между налоговым органом и поручителем. В рамках одного налогового обязательства могут выступать несколько поручителей, которые отвечают по долгам налогоплательщика солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Поручителем может быть как физическое, так и юридическое лицо.

При исполнении поручителем своих обязанностей по договору налогового поручительства он приобретает право регрессного требования от налогоплательщика уплаченных им сумм, а так же процентов по этим суммам и возмещения убытков, возникших в связи с исполнением налоговой обязанности плательщика налогов. В отличие от гражданских правоотношений, в налоговых отношениях поручитель обязуется исполнить налоговую обязанность налогоплательщика в полном объёме, а не в части. Если поручитель сам нарушает сроки исполнения налоговой обязанности, то начисляемая на сумму задолженности пеня также будет подлежать оплате поручителем. Если срок договора поручительства не определён, поручительство прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством договора не предъявил иска к поручителю. Поручительство прекращается, если кредитор не предъявил иска поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.