В 1992 г. в Конституцию (Основной Закон) РФ были внесены изменения, смысл которых состо­ял в признании множественности форм собствен­ности на землю. Устанавливались следующие формы собственности на землю:

- государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов, Москвы и Санкт-Петербурга);

- муниципальная (района, города);

- частная (юридических лиц и граждан);

- коллективная (общая совместная и об­щая долевая).

Был снят мораторий на продажу земельных участков, принадлежащих физичес­ким и юридическим лицам и используемых для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участ­ками" от 23 апреля 1993 г. гражданам при пере­регистрации земельного участка, ранее предо­ставленного им бесплатно в пользование, не только оформлялось право собственности в отно­шении участка или его части в пределах действу­ющих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, но и было предоставлено право выкупить по своему желанию остальную часть участка в собствен­ность.

В целом, по официальным оценкам, законо­дательство этого этапа (его также можно оха­рактеризовать как законодательство первого эта­па земельной реформы), а именно:

- Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г.;

- Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г.;

- Закон РСФСР "О плате за землю" от 11 октября 1991 г.;

- Земель­ный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.;

- а также ряд указов Президента РФ и постановлений Пра­вительства РФ.

Они в основном решило проблему приватизации земли, хотя и с ограниченными правами по распоряжению земельными участка­ми и земельными долями.

Второй этап (октябрь 1993-1996 гг.). Отличи­тельной чертой этого этапа стали объявление зе­мельных участков недвижимым имуществом и разрешение всех основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной рефор­мы в России" от 27 октября 1993 г. земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости (п. 1). Граждане и юри­дические лица - собственники земельных участ­ков получили право продавать, передавать по на­следству, дарить, сдавать в залог, аренду, обмени­вать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инве­стициями (п. 2). Было установлено, что оборот зе­мельных участков регулируется гражданским за­конодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального за­конодательства и данного Указа (п. 1). Права соб­ственников земельных долей по совершению сде­лок с принадлежащими им долями были урегули­рованы Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. (п. 4). В том числе был предусмо­трен новый вид сделок с землей - передача зе­мельной доли на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Третий этап (1996 г. и по настоящее время). Для этого этапа характерны постановка в качест­ве цели создания единого правового режима не­движимого имущества и первые попытки форми­рования объектов недвижимости, их государст­венного учета, оценки и регистрации прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооруже­ний и др.

Этот вывод следует как из Федерального зако­на "О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г., так и из подзаконных нормативных пра­вовых актов. Например, Указом Президента РФ "О гарантиях собственников объектов недви­жимости в приобретении в собственность земель­ных участков под этими объектами" от 16 мая 1997 г. установлено следующее правило: "При­ватизацию зданий, строений, сооружений, поме­щений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей до­лей земельного участка), на которых они распо­ложены".

Готово ли действующее земельное законода­тельство к восприятию нового подхода в регули­ровании отношений на рынке земли? Имеющееся федеральное земельное законодательство (как система законодательных актов) обладает рядом особенностей:

Во-первых, при наличии кодификационного ак­та - ЗК РСФСР, принятого 25 апреля 1991 г., земельные отношения регулируются также рядом иных специальных законодательных актов: Зако­ном РСФСР "О крестьянском (фермерском) хо­зяйстве" от 22 ноября 1990 г.; Законом РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г.; Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсоб­ного и дачного хозяйства, садоводства и индивиду­ального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г.; Федеральным законом "О мелиорации земель" от 10 января 1996 г. и др.

Во-вторых, зна­чительная часть статей ЗК РСФСР (около 40%) признана недействующей. Наконец, попытки провести новую кодификацию земельного законо­дательства (принять новый земельный кодекс) вот уже более четырех лет не имеют успешного завер­шения. Таким образом, земельное законодатель­ство, считаясь юридически кодифицированной от­раслью законодательства, фактически сегодня та­ковой не является. Все сказанное в полной мере распространяется и на ситуацию с правовым регу­лированием отношений, связанных с правом собственности на землю. В сложившейся ситуации на указы Президента РФ ложится основная нагрузка в регулировании земельных отношений в целом и отношений на рынке земли - в особенности. Фактически именно указы Президента РФ составляют нормативную правовую базу регулирования отношений, связан­ных с рынком земли.

В настоящее время насчитывается также бо­лее 160 нормативных правовых актов Правитель­ства РФ, регулирующих отношения по использо­ванию и охране земель, проведению земельной (аграрной) реформы и связанные с ними иные земельные отношения. Однако лишь единицы из них содержат нормы, регулирующие отношения, связанные с рынком земли. Действуют также бо­лее 70 ведомственных нормативных правовых актов в этой области. Их анализ показывает, что лишь отдельные акты содержат нормы, регулиру­ющие отношения, связанные с рынком земли.

Общие положения о праве собственности являются определяющими для даль­нейшего развития земельных отношений. Они за­креплены в ст. 35 Конституции РФ. Однако ряд из них до сих пор не получил надлежащего разви­тия в федеральных законах, в том числе земель­ных.

К числу таких проблем по-прежнему отно­сятся ограничения, установленные в ряде субъек­тов РФ, по передаче в частную собственность земельных участков в городах. Нет четкого зако­нодательного регулирования порядка распоряже­ния гражданами земельными участками, находящимися в их собственности. Например, несмотря на то, что в Указе Президента РФ "О регулирова­нии земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. предус­мотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче свидетельства на право собствен­ности на землю, нотариусы и органы, осуществ­ляющие государственную регистрацию докумен­тов о правах на недвижимость, требуют справку об отсутствии споров о границах земельного уча­стка для совершения сделки.