В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма могут выступать физические и юридические лица, а равно жилищно-эксплуатационные организации от имени государственных и муниципальных органов и общественных организаций. Чаще всего коммерческий найм применяется в частном (индивидуальном или коллективном) жилищном фонде.

Сдача помещения внаем предполагает для собственника жилого помещения извлечение прибыли, поэтому он утрачивает право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений, в том числе право на компенсацию (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Согласно ст. 674 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной или иной электронной связи. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны в случае спора ссылаться в подтверждение его заключения или условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается по соглашению сторон, при этом он считается заключенным, если между нанимателем и наймодателем достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Таким образом, для заключения договора коммерческого найма не требуется ордера или иного документа, являющегося основанием для его заключения, достаточно, чтобы стороны изъявили желание заключить договор и придали ему простую письменную форму.

Договор заключается посредством оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Оферта есть адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно и определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, который должен быть полным и безоговорочным (ст. 435 ГК РФ).

Акцепт есть ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии, который должен быть полным и безоговорочным. Молчание акцептом не является (ст. 438 ГК РФ).

Моментом заключения договора коммерческого найма является момент получения оферентом акцепта, а местом заключения – место жительства гражданина или местонахождения юридического лица, направившего оферту (оферента)[61].

Содержание договора коммерческого найма жилого помещения составляют права и обязанности его сторон.

Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания в нем граждан, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ);

2) своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (ч. 3 ст. 678 ГК РФ);

3) производить в установленном порядке текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ);

4) не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (ч. 2 ст. 678 ГК РФ);

5) соблюдать требования закона и условия договора коммерческого найма и другие обязанности, возложенные на него договором коммерческого найма.

Наймодатель обязан:

1) предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания граждан (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

3) осуществлять в установленном порядке капитальный ремонт жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

4) не осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ);

5) заключить с нанимателем преимущественно перед другими лицами договор коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

6) требовать выселения нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан в случаях, предусмотренных в законе (ст. 677, 678 ГК РФ);

7) соблюдать требования закона и условия договора коммерческого найма и другие обязанности, предусмотренные договором.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть изменен:

- по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);

- вследствие признания нанимателем другого лица из числа постоянно проживающих с нанимателем граждан, а также в случае смерти нанимателя (ст. 686 ГК РФ);

- вследствие существенного нарушения условий договора одной из его сторон (ст. 450 ГК РФ);

- вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут:

- по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон договора в случае существенного нарушения его условий одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 450, 451, п. 3 ст. 687 ГК РФ);

- по требованию нанимателя с согласия постоянно проживающих с ним граждан с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

- в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем квартирной платы за шесть месяцев или в случае разрушения или порчи им или постоянно проживающими с ним гражданами жилого помещения (ст. 687 ГК РФ). В случае расторжения договора коммерческого найма наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).

IV. Ответственность за нарушение договора найма

жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма жилого помещения его условий в определенных законом или договором случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав либо возложения новых или дополнительных обязанностей[62].

Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).