3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основа­нии договора (коммерческого найма и др.);

4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых поме­щений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) с конституционным правом на жилище тесно и непо­средственно связаны и такие нормы Конституции РФ, кото­рые предусматривают неприкосновенность жилища и защи­ту от проникновения в него других лиц помимо воли прожи­вающих в нем (ст. 25), неприкосновенность частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

Право на жилище является непосредственно действующим. Оно определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, органов местного самоуправления и обеспечивается правосудием (ст. 18 Конституции РФ).

В качестве одного из основных социально-экономических прав, право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина РФ. Наличие этого права у граждан РФ корреспондирует соответствующие обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанные прежде всего с предоставлением жилых помещений в пользование в случаях, предусмотренных в законе, расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием в развитии частного фонда, всемерной поддержке в приобретении и строительстве гражданами жилья, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилыми помещениями.

Провозглашенное в Конституции РФ право на жилище носило бы декларативный характер, если бы не был создан государственно-правовой механизм его реализации.

Общие положения Конституции РФ о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции РФ предполагает, что ее отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

Конституционное понятие права на жилище не сводится к гражданско-правовому понятию право на жилую площадь, под которым обычно подразумевается комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжением жилым помещением, предоставленным ему по договору или по другому законному основанию.

По мнению С.И. Аскназия, право на жилище выражает комплекс правомочий нанимателя на пользование и распоряжение жилым помещением[5]. Ю.Г. Басин считает, что термин «право на жилище» является неудачным, поскольку он используется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя[6].

Главным содержанием конституционного права граждан на жилище является право владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, по своему усмотрению, в определенных законом пределах; право на получение гражданами, нуждающимися в жилье, жилых помещений по основаниям и в порядке, предусмотренных в законе; право иметь жилище для проживания; право на реализацию иных правомочий, предоставленных Конституцией РФ и законами РФ.

Конституция Республики Башкортостан, основанная на воле проживающего на ее территории народа, общепризнанных принципах и нормах международного права, также провозгласила право граждан Республики Башкортостан на жилище как одно из наиболее важных и значимых социально-экономических прав (ст. 51).

II. Наем жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в государственном,

муниципальном и общественном жилищных фондах

социального использования

(договор социального найма жилого помещения)

Способом реализации конституционного права граждан на жилище, среди ряда других, является предоставление жилых помещений по договору жилищного найма.

Жилищный наем, являясь частным проявлением имущественного найма (аренды), включает в себя все признаки, присущие последнему, но вследствие своей специфики и социального назначения, имеет ряд черт, свойственных только ему.

Своим появлением жилищный наем как самостоятельная правовая категория обязан жилищной проблеме и известен только в нашей стране. Зарубежное законодательство не знает подобной правовой категории[7].

Советское гражданское право, пропитанное консерватизмом в области частнособственнических отношений и всемерной заботой Советского государства о своих гражданах, выделив из имущественного найма жилищный наем и придав ему самостоятельное значение (в связи с принятием в 1981 году Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса РСФСР[8] в 1983 году), отошло таким образом от принципа диспозитивности гражданских правоотношений, допустив в область своего правого регулирования не свойственные ему административно-правовые методы регулирования.

Выделив, таким образом, из состава гражданских правоотношений жилищные правоотношения по пользованию жилыми помещениями и дав понятие жилищного найма, отечественное гражданское право утратило решающее значение в области регулирования правоотношений, предметом которых были жилые помещения.

Перелом в регулировании жилищных правоотношений произошел в связи с принятием Закона РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ»[9], Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»[10] и, особенно, в связи с принятием Гражданского кодекса РФ и выражается: во-первых, в законодательном закреплении имущественного оборота объектов жилищных правоотношений (ст. 130, 131, 209, 213, 301-306, 549-558, 671-688 ГК РФ и др.); во-вторых, в разграничении имущественного найма на два вида - социального и коммерческого найма (ст. 672 ГК РФ) и в-третьих, в частичной унификации правовых норм, касающихся найма жилого помещения.

Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения) заключается с гражданами при предоставлении им жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ). Понятие жилищного фонда социального использования дано в ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие) и жилые помещения в них, формируемых с обеспечением гласности из государственного, муниципального и общественного жилищного фонда местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями.