В интересах сохранения жилищного фонда жилищное законодательство предусматривает подсказанное практикой правило, что жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.

2.3. Заключение договора социального найма жилого помещения

Согласно ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер.

По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение наймодателю предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере.

В юридической литературе высказывается множество мнений о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения. Одни юристы считают, что право пользования жилым помещением возникает из сложного юридического состава, включающего в себя решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения, ордер на жилое помещение и договор социального найма жилого помещения[29], другие полагают, что ордер на жилое помещение является непосредственным основанием возникновения прав пользования жилым помещением[30].

Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение, непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.

Выдача ордера может быть приостановлена органом местной администрации, если фактический состав семьи не соответствует составу, указанному в решении о предоставлении жилого помещения и выявления других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.

При вселении контрольный талон ордера должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности, а ордер остается у нанимателя.

Если вопреки закону вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера, договор социального найма жилого помещения может признан судом недействительным. Ордер также может признан недействительным в случае предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других лиц или организаций на указанное в ордере жилое помещение или в случае совершения должностными лицами неправомерных действий при решении вопроса о предоставлении жилого помещения и в других случаях, предусмотренных в законе (ст. 48 ЖК РСФСР, ст. 40 ЖК РБ).

Соболь Г. состояла на учете на улучшение жилищных условий по месту работы. В 1989 году ей на семью из четырех человек была предоставлена двухкомнатная квартира, а в 1993 году – трехкомнатная квартира на тот же состав семьи взамен двухкомнатной.

Предприятие, предоставившее трехкомнатную квартиру обратилось в суд с иском о выселении Соболь Г. из нее, ссылаясь на то, что при получении квартиры Соболь Г. ввела в заблуждение лицо, выписывавшее ордер, уговорив не включать в ордер фамилию старшего сына, заявив, что он прописан у бабушки. Получив же ордер, она переехала в трехкомнатную квартиру только с мужем и младшим сыном, а старшего прописала в двухкомнатную квартиру, и он остался проживать в ней.

Суд первой и кассационной инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ иск оставили без удовлетворения, указав, что при получении жилья Соболь Г. не представляла не соответствующих действительности сведений о составе семьи, так как в двухкомнатной квартире проживало четверо, в том числе старший сын, который право на жилую площадь имел, хотя и не был прописан в квартире.

Президиум Верховного Суда РФ отменил все постановления нижестоящих судов указав, что при разрешении спора оставлены без внимания объяснения истца, свидетелей, а также требования ст. 48 ЖК РСФСР, предписывающие признавать ордер на жилое помещение недействительным в случае предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий[31].

Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года разъяснил (п. 7), что основанием для признания ордера на жилое помещение недействительным может служить нарушение очередности предоставления жилых помещений. С таким заявлением вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или орган местной администрации, в ведении которых находится жилое помещение либо прокурор. Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.

Признание ордера на жилое помещение недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру благоустройству предоставленному по ордеру.

Срок исковой давности для признания ордера недействительным установлен в три года. Течение срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Трехгодичный срок исковой давности не применяется, если получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими или должностными лицами действий, заведомо противных интересам государства и общества. Срок исковой давности не применяется по требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

Закон предусматривает обязательную письменную форму договора, что на практике чаще всего не соблюдалось. Это приводило к тому, что наниматели очень часто не знали своих прав и обязанностей, которые по требованию закона должны быть оговорены в договоре. Положение стало меняться с переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере, когда каждый участник общественных отношений требует соблюдения и защиты принадлежащих ему прав, что невозможно без соблюдения надлежащей формы договора. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Представляется, что вышеуказанное правило не применимо в отношении договора социального найма жилого помещения, поскольку факт его заключения может быть в любом случае подтвержден ордером на жилое помещение, а наймодатель не вправе отказаться от заключения договора с нанимателем при наличии у последнего ордера на конкретное жилое помещение.

Договор социального найма жилого помещения заключается на основании Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР 25сентября 1985 года за № 415[32], а также Примерной формы договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда (приложение № 4 к приказу Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 года № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»[33], которые определяют содержание и условия заключаемых договоров.