2. Исполнение арендодателем обязанности по передачи здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора послед­ним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами Уп.1 от.655 ГК).

Если иное не преду смотрен но законом или договором аренды. обязательство арендодателя передать здание и^и сооружение аре­ндатору считается исполненным после предоставления его аренда­тору во владение или пользование и подписания сторонами докуме­нта о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче

здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от испо­лнения обязанности по передаче имущества, арендатора - от приня­тия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (со­оружения) оформляется так же, как обязаанооть арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его до­срочном прекращении арендованное имущество должно быть возвра­щено арендодателю при непременном составлении документа о пере­даче здания илк сооружения (п.2 ст.655 ГК^. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установле­ны законом при передаче здания сооружения в аренду (п.1 ст» 655 ГК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за поль­зование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, яли передавае­мой вместе с ним соответствухязей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (а,2 ст.654 ГК,). Таким об­разом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или соо­ружения дополнительная плата за земельный участок взимадься не должна.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения уста­новлена в договоре на единицу площади здания [сооружения^ или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемго арендатору здания или сооруже­ния (п.З ст.654 П<)» Фактический размер здания или сооружения в этом случае может оыть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения)вполне может содержаться и в самом договоре.

договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во вре­менное владение и пользование предприятие в целом как имущест­венный комплекс, тспользуемый для осуществления предпринимате­льской деятельности (п.1 ст.656 ГК).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид та-

кже исходя из его предмета. Предметом данного договора являет­ся предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборот­ные средства, права пользования природными ресурсами, исключи­тельные права» а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изме­няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегелирования договора его аренды.

Более того» суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору лредп-риятияпредоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованно­го предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении таких ценностей дру­гому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды пре­дприятия (ст.660 ГК). Указанный порядок не применяется в отно­шении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить из­менения в состав арендованного имущественного комплекса, произ­водить его реконструкцию, расширение, техническое перевооруже­ние. увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием по сравнению с обы­чным договором аренды расширено.Однако по соглашению сторон та­кое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает це­ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в^ст.132 ГК.) Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин­имум. три - и все они связаны с тем. что при аренде предприятие переходит из рук в руки. в то время как при формулировании об­щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав пред-

приятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты -"то­лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром". В то же время понятие предприятия, закрепленное в от,132 ГК. подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборот­ных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри­ятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана ого­ворка о том, что передача прав владения и пользования находящи­мся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмот­ренном законом и иными правовыми актами. При определении соста­ва предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это оз­начает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствущего за­прета.

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами С ст. 657 Пи. Статья 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст.,657 ГК. посвященные правам кредиторов при аренде пр­едприятия, представляют собой конкретизацию правила п.1 ст.391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия. должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены аре­ндодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведом­ления в п.1 ст.657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст.314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребо­вать прекращения или досрочного исполнения обязательства и воз­мещения причиненных этим убытков (п.2 ст-657 ГК), Указанный тре­хмесячный срок относится к пересекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молча-

ливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном испо­лнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о пе­редаче предприятия в аренду (п.З ст-657 ГКу.Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п.1 ст.197 Гк).